Suite au webinaire sur l’achat d’un bien immobilier que Paul Boursican et Mehdi Bedioui, colistiers sur la liste ASFE-UK répondent aux questions posées pendant le webinaire.
Vous trouverez l’intégralité du replay ici : https://youtu.be/B0C75hBgLdI
Je suis propriétaire de mon appartement en leasehold (bail). Dans mon contrat, il n’est pas prévu de charges mensuelles pour travaux. Devons-nous payer « As you go » selon les besoins en travaux ? Est-ce légal ?
Je n’ai pas la réponse juridique à votre question. J’imagine que les besoins en travaux doivent être votés par les leaseholders au-delà d’un certain montant. A vérifier auprès de votre solicitor (avocat).
Quel est le coût moyen d’un solicitor ?
Cela varie selon le montant de l’acquisition. On peut établir un ordre allant de 2 000 à 4 500 pounds. Les solicitors basés à Londres sont naturellement plus chers. Ceux en région sont bien plus compétitifs. N’hésitez pas a demander plusieurs devis !
L’évaluation du building surveyor engage-t-elle sa responsabilité ? Doit-on vérifier s’il est assuré ?
Cela doit être mentionné dans les Terms & Conditions du building surveyor disponibles sur leur site internet ou bien sur demande.
A qui revient le paiement du bank surveyor ?
Le coût est directement pris en charge par la banque.
Comment, sur le long terme, est-il possible de partager un freehold ?
Il est en effet possible de posséder un freehold en commun. C’est notamment le cas des appartements où le freehold est partagé avec les autres résidents. Vous devez l’acheter auprès du Landlord à la condition qu’au moins la moitié des ‘leaseholders’ acceptent d’acheter une part. Pour cela il faut invoquer la Section 13 (voir lien https://www.tenancyagreementservice.co.uk/rent-increases).
C’est souvent l’occasion de faire passer le leasehold à 999 ans. Le site officiel de la Leasehold advisory Service vous fournit également des informations à ce sujet : https://www.lease-advice.org/.
Les investissements en logements étudiants sont-ils rentables ? Les rentabilités sont en général garanties pendant quelques années mais quid après ?
C’est exact, les rendements initiaux sont plus attractifs en résidence étudiante. Après la période de garantie vous serez soumis directement au marché. Il n’est pas possible de faire de considérations générales sur les performances futures (la période de confinement par exemple a eu un impact sur le taux d’occupation des logements étudiants). Si votre localisation est bonne, votre taux d’occupation sera meilleur que d’autres biens concurrentiels car moins bien placés. L’idéal serait de trouver des références de loyer de biens de plus de 5 ans pour voir s’ils sont au niveau de votre garantie initiale. Il vous faut regarder les annonces.
Est-ce que 120 ans est une durée acceptable pour un leasehold ?
C’est une durée considérée acceptable par les conseils immobiliers, mais si vous empruntez sur 20 ans et ne revendez qu’à la fin de votre prêt, il ne restera que 100 ans à la revente et l’acheteur pourrait intégrer un discount dans son prix pour obtenir une extension de durée du leasehold.
Peut-on acheter en shared ownership les parts jusqu’à 100% ?
Cela est possible. On peut graduellement acheter des parts pour augmenter son pourcentage de propriété jusqu’à 100%. Le terme anglais est celui de ‘Staircaising’. Mais attention, il y a des coûts à chaque fois et il faut nécessairement renégocier son prêt immobilier.
Les Shared Ownerships concernent-ils des biens immobiliers spécifiques (i.e. définis comme tels) ou bien cela pour être utilisé pour n’importe quel bien immobilier ?
Cela concerne uniquement les biens définis comme tel.
Quel est, approximativement, le timing des étapes décrites par Mehdi Bedioui pour le processus de vente ?
Le timing peut varier mais je peux vous donner une fourchette. Personnellement j’ai visité la maison que j’ai récemment acheté en janvier 2020 et l’ai revisité en février. L’offre a été acceptée en mars et le prêt début juillet. L’acompte a ensuite été payé début août et l’emménagement s’est fait mi-août 2020, soit 6 mois après.
La pandémie a ralenti le processus d’environ 3 mois (impossibilité de faire les diagnostics et suspension des prêts). Nous étions, avec les vendeurs, chain-free, ce qui n’accélère pas forcément le processus mais diminue grandement les chances de retard.
Entre le début des recherches et l’offre, il se passe en général entre 6 semaines et 8 mois. Entre l’acceptation de l’offre et “l’exchange” (paiement de l’acompte du prêt bancaire) se passent environ entre 4 et 12 semaines. Enfin, pour la “completion” (la banque transfère l’argent du prêt au solicitor) du vendeur, qui permet l’échange des clefs et vous rend légalement propriétaire du bien, il se passe entre 1 jour et 4 semaines.
A quoi sert le shared ownership ? Peut-on le revendre et à quelles conditions ?
Il est possible revendre le shared ownership mais cela dépend des ‘Terms & Conditions’ de la ‘Housing Association’ qui vous a vendu le bien. Ces conditions peuvent grandement varier d’une association à une autre.
Le vendeur peut-il se retirer et se tourner vers un autre acheteur même si le diagnostic a été réglé ?
Malheureusement, oui. Il ne peut le faire jusqu’au moment de l’exchange. Légalement, il n’y aucun garantie avant.
Y a t il des chaînes dans les shared ownerships ?
Il n’y a pas de chaînes du côté du vendeur, car tout est géré par une ‘Housing Association’.
Pouvez-vous nous parler du stamp duty ?
Il est expliqué sur le site www.gov.uk. Il y a une exemption partielle jusqu’à octobre, donc seul le site Hrmc fera foi. Il existe également sur ce site une calculatrice très simple d’utilisation qui vous confirmera, selon votre date d’acquisition, le montant précis applicable. En résumé, le stamp duty est une taxe à payer lors de l’achat d’un bien immobilier qui dépend de la valeur du bien.
L’amortissement est-il obligatoire au Royaume-Uni ?
Oui, mais la majorité des financements sont de courte durée et in fine.
Quel est l’intérêt, au Royaume-Uni de ne pas rembourser le capital ? En suisse cela permet de ne pas payer d’impôt ou de réduire le montant d’imposition.
C’est juste, les avantages fiscaux pour l’immobilier ont été drastiquement réduits ces dernières années. L’intérêt majeur est de réduire le poids des mensualités de remboursement, et ainsi de pouvoir emprunter plus. A noter qu’il faut, au terme du prêt ou a la revente, rembourser le capital.
Pouvez-vous nous donner une liste des banques françaises présentes au Royaume-Uni ?
Par soucis d’indépendance, nous ne recommandons pas de prestataires. Vous pouvez interroger les banques françaises basées a Londres. Commencez par votre banque française en demandant si elle possède une filiale anglaise ou si elle propose des prêts immobiliers au Royaume-Uni.
Est-ce qu’être en permanent contract compte pour la banque ? A la manière du CDI en France.
Tout à fait. Les salariés en permanent contract doivent souvent produire 3 mois de fiches de paie contre 3 ans de bilans pour les ‘self-employed’.
Les Cash Buyers ont-ils un avantage par rapport aux Mortgage Buyers ? Si oui, peuvent-ils bénéficier d’un plus grand pouvoir de négociation du prix ?
En effet, c’est un avantage très significatif, votre offre sera prioritaire par rapport aux éventuelles autres avec un financement. Les délais d’exécution seront également bien meilleurs.
Si 2 personnes achètent une maison avec deux apports différents, comment peut-on protéger chacune des parts lors de la vente ?
Cela dépend du régime juridique choisi. Tenants in common permet de protéger votre quote part à la revente. Le Joint tenancies impliquera une répartition 50/50 sans impact de l’apport initial. Parlez-en avec votre solicitor, c’est une décision importante.
Pouvez-vous s’il vous plaît donner plus de détails sur les prêts bancaires ? Sont-ils toujours variable et in fine ?
De manière générale, la principale différence entre les prêts bancaires en France et au Royaume-Uni est l’inexistence de prêts à taux fixes ici pour toute la durée du prêt.
Savez-vous à qui je peux m’adresser pour remplir un document disposant de ma résidence fiscale au Royaume-Uni pour le rachat de parts d’assurance vie ?
Je ne suis pas sûre, mais le bon sens dirait dans votre déclaration d’impôt britannique vous donne un numéro d’identification fiscale qui vous le permet. Il peut attester de votre temps passé pendant sur le sol britannique, plus de la moitié de l’année ou non.
Pensez-vous que le stamp duty holiday a fait augmenter les prix de vente ?
On ne peut pas répondre de manière générale à cette question. Chaque cas est particulier. Cependant, on peut considérer que ce n’est pas vraiment le cas, c’est un outil qui permet de réactiver le volume du marché des transactions post brexit, et qui est actuellement prorogé.
Comment avez-vous fait pour faire reconnaître par les compagnies de scoring l’ inscription sur les registres de votes ?
J’ai identifié les plus grandes entreprises de scoring et créé un profil sur leurs sites internet dans lequel j’ai pu avoir des précisions sur mon profil et corrigé ce qui devait l’être. J’ai parfois dû payer un abonnement mensuel (env £15) que j’ai ensuite résilié pour avoir un accès total à mes données et des analyses de mon score.
Qui a la charge de payer la prestation du bank surveyor?
C’est inclus dans le coût du prêt bancaire. Ils vous ont dans leurs bases de données à partir du moment où vous ouvrez un compte bancaire.
Un grand merci aux intervenants pour ce webinaire !
