Français de l’étranger et emprunt bancaire en France

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Les banques françaises sont souvent réticentes à prêter à des personnes établies à l’étranger. Les paramètres tels que le pays de résidence, sa législation, la nature du contrat de travail et de l’entreprise de l’emprunteur entrent en ligne de compte lors d’une demande de prêt pour l’achat d’un bien immobilier en France. L’octroi du prêt, le cas échéant, ne se fait d’ailleurs pas dans les mêmes conditions financières que celles accordées aux résidents.

Cette chronique de Me Franck Van Hassel détaille les exigences des établissements bancaires à l’égard des non-résidents lors d’une demande de crédit. 

CONDITIONS DU CRÉDIT

Situation financière

Lors d’une demande de prêt d’un non-résident, une banque française va – comme pour un résident – s’intéresser à la situation financière du requérant : niveau de revenu et d’endettement, apport et garantie.

Contrat de travail

Le banquier portera une attention particulière au type de contrat de travail sous lequel est employé le non-résident à l’étranger : 

Ainsi, une personne sous contrat de détaché à l’étranger sera assimilée par les banques à un résident français car son contrat est de droit français. La demande de prêt sera ainsi facilitée.

Pour les personnes employées sous contrat local, les banques seront vigilantes sur la nature de l’entreprise employeur. Le niveau de risque que présente une personne employée par une multinationale est considéré comme faible tandis qu’un contrat signé avec une PME locale, moins connue, sera reçu moins favorablement.

Les entrepreneurs, indépendants ou les personnes exerçant une profession libérale à l’étranger se verront presque toujours opposer un refus même si le niveau de leurs revenus est conséquent ou leur apport est important.

Pays de résidence 

Les banques scrutent également le pays de résidence du demandeur. 

Si les pays de l’Union européenne, les grands pays d’expatriation comme les Etats-Unis et le Canada ne posent pas de problème a priori, les pays en proie à une instabilité politique sont, eux, exclus d’office (Afghanistan, Biélorussie, Birmanie, Corée du Nord, Erythrée, Irak, Iran, Lybie, Pakistan, Somalie, Soudan, Soudan du Sud, Syrie, Ukraine, Venezuela, Yémen).

Pour les Français résidant au Liban, en Israël, en Irak, au Maroc, en Tunisie ou en Algérie, certaines banques vont exiger du demandeur un contrat français pour pouvoir emprunter. L’apport devra également se situer en France, car les transferts d’argent sont difficiles voire impossibles entre ces pays et la France.

CHOIX DE LA BANQUE

Certains établissements traditionnels refusent tout dossier soumis par un non-résident. Cette politique de refus s’explique par le manque de visibilité des banques sur les ressources d’un non-résident ne payant pas ses impôts en France et sur sa capacité de financement. 

Certains paramètres – qu’elles ne maitrisent pas forcément – comme la variation des devises, un coût de la vie différent et des contrats de travail régis par des législations propres à chaque Etat renforcent la méfiance des institutions de prêt. Il est également moins aisé pour les banques d’intervenir en cas de litige.

PIÈCES JUSTIFICATIVES

Le dossier diffère assez peu de celui d’un résident, la banque sera néanmoins plus pointilleuse et exigeante pour minimiser les risques. 

Il faut pouvoir prouver son identité, son domicile, sa situation matrimoniale, ses revenus, sa situation bancaire, l’état de son patrimoine et fournir son contrat de travail.

Les banques réclament au minimum que ces documents soient traduits en anglais voire en français (traduction assermentée).

Le contrat de travail et les fiches de paie sont les pièces posant généralement le plus de difficultés. Leur présentation peut grandement différer de la présentation française. Nombre de pays pratiquant le prélèvement à la source, les banques peuvent avoir à analyser la déclaration de revenus (souvent appelée tax-return) pouvant donner lieu à un remboursement d’impôt (ou tax refund).

FINANCEMENT

Du fait du risque plus élevé que présente un emprunteur non-résident et de sa rentabilité moindre (le non-résident ne placera généralement pas son épargne et ses comptes courant dans l’établissement dans lequel il fait une demande de prêt), les conditions financières de prêt sont plus contraignantes pour les non-résidents.

  • Les taux de crédit accordés sont en général entre 0,2% et 0,5% supérieurs aux taux moyens proposés à un résident français pour l’achat d’un bien en France ;
  • L’apport initial exigé est lui aussi plus élevé : les banques peuvent demander aux non-résidents un apport allant de 20% à 30% du prix du bien immobilier contre 10% pour les résidents ;
  • Le taux d’endettement maximal est lui similaire à celui des résidents à savoir 33% du revenu mensuel ;
  • La garantie est souvent prise directement sur le bien immobilier (soit sous la forme d’un PPD soit sous la forme d’une hypothèque conventionnelle). Néanmoins l’établissement de crédit requiert également souvent la caution de Crédit logement (garantie personnelle). Le coût de cette garantie peut représenter entre 0,5% et 3 % du montant emprunté, elle est obligatoire pour les non-résidents ;
  • Le coût de l’assurance garantissant le remboursement du crédit en cas d’imprévu (perte d’emploi ou décès) peut augmenter selon l’activité professionnelle mais également selon le pays de résidence ;
  • Les frais de dossier, compris habituellement entre 1% et 1,5% du capital emprunté peuvent également être rehaussés, notamment en cas de nécessité de traduction des pièces fournies.

En plus d’un coût global du crédit plus élevé, les banques peuvent exiger, en contrepartie du prêt, l’achat d’un produit financier, compte-épargne ou assurance-vie ou la domiciliation des revenus locatifs en son sein.

En dépit des contraintes administratives et financières décrites, les taux de crédit affichés par les banques françaises restent tout de même très attractifs au regard de ceux pratiqués dans nombre d’autres pays.

QUELQUES CONSEILS 

Si vous vous voyez opposer plusieurs refus de banques françaises, alors même que vous estimez que vos revenus vous permettent largement de rembourser un prêt, n’hésitez pas à contacter une banque plus à même de connaître les Français de l’étranger et/ou un courtier spécialisé dans les expatriés. 

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29 commentaires

    1. Bonjour ! Malheureusement notre statut légal nous empêche de faire la promotion de personnes morales comme les banques.
      Mais il en existe quelques unes spécialisées dans les expatriés. Les grandes banques internationales sont également plus susceptibles de comprendre votre situation.

      1. bonjour. je pense que nommer quelques banques n’indue pas une promotion. mais pour repondre a Emmanuel, francais resident au Mexiqwue, je suis avec le Credit Lyonnais et je viens d’ avoir un pret avec eux..c’ est le parcours du combatant pour le dossier mais on peut y arriver. sinon le Credit Agricole a quelques succursales en France pour les non resident. voir sur le site du CA. Nicolas.

  1. Bonjour,

    Cet article est très intéressant d’autant plus que je rencontre des difficultés à obtenir un prêt pour financer un investissement locatif en France, alors que je travaille à Genève en banque depuis deux années.

    Pourrions-nous prévoir un moment pour échanger à ce sujet svp, peut-être connaissez-vous des banques qui sont plus favorables pour les expatriés ?

    Cordialement,

    1. Bonjour,
      Merci pour votre retour. Malheureusement, nos statuts nous interdisent de faire la promotion de personnes morales, comme des banques.
      Nous vous souhaitons du courage,
      L’équipe de l’ASFE

  2. Merci pour ces bons conseils.
    Je suis francais resident aux Emirats Arabes Unis.
    Je souhaite emprunter en France afin d’effectuer un investissement locatif.
    J’ai une vieille relation avec ma banque en France et elle pourrait m’accompagner, mais je suis desireux d’elargir mes recherches aupres d’autres etablissements bancaires.
    Comment faire ?

    1. Bonjour,
      Nous vous conseillons de prendre attache avec votre banque en France qui saura vous aiguiller. Malheureusement, nos statuts nous interdisent de faire la promotion de personnes morales comme des établissements bancaires ou de prêts.
      L’équipe de l’ASFE

  3. bonjour, le problème commence pour ouvrir un compte en France quand on est non résident. j’habite actuellement au Liban et je n’arrive pas à ouvrir tout simplement un compte bancaire en France.
    pouvez-vous m’aider?

  4. Bonjour, La littérature des banques est toujours aussi belle, mais au pied du mur, si vous ne lui donnez pas le double de ce que vous demandez, vous n’aurez rien.
    Je suis résident en Ukraine, mauvais point, mais je suis client du groupe CIC depuis 1976 sans un incident de paiement. Retraité français, la banque perçoit chaque mois plus de 3000 euros sur mon compte par les caisses françaises, je paie mes impôts en France, normal, je n’ai pas de crédit et je vis dans un pays où le coût du niveau de vie est un des plus bas du monde. J’avais ponctuellement besoin de 7000euros de prêt personnel. REFUSE au prétexte qu’on n’accorde pas de crédit aux résidents à l’étranger, malgré mon revenu France et impôts en France. J’ai fait affaire avec un organisme spécialisé sans difficulté mais je n’ai recommandé le groupe CIC à personne….et ce n’est pas sûr que j’y reste.

    1. Bonjour Mr Moncomble, j’ai eu le même problème avec le CIC où je suis client depuis plus de 25 ans, j’ai voulu faire une demande de prêt pour la rénovation d’un appartement en France avec une garantie en France et cela m’a été refusé. Je ne recommande absolument pas le CIC ainsi que la BNP qui malgré leur agence pour les non-résidents, ne valide pas les dossiers pour des financements qui ne rentrent pas dans les critères de leur programme de prêts. C’est bien dommage pour des banques qui disparaîtront au profit de banque sans agence. Pour ce qui est du prêt, je serai aussi preneur de structure qui peuvent nous apporter une solution concrète pour des financement au sein de l’Union Européenne car en France on est encore loin du compte :o)

  5. bonjour,
    je m’appelle ALEX FARé, je suis expatrié en TUNISIE ou ( je suis gerant d’une société locale de commerce ), (pays ou la monnaie , le dinars n’est pas convertible ) depuis plusieurs années , En FRANCE , j’ai 2 apparts que je loue environ 1000 euro/mois , à travers une agence immobiliére. Recemment j’ai du mettre fin au bail d’un mauvais locataire qui m’a degradé mon appart , qui necessite des travaux de renovation qui s’elevent à 17 000 euros.
    j’ai fait 2 demandes de credit au LCL et au CIC ( bank à laquelle je suis clients depuis plus de 15 ans , sans aucun incidents ) , qui sont restées sans reponse. Idem pour la MACIF , qui m’a expliqué qu’il ne prete pas aux non residents
    Je suis embeté ; car ça fait 3 mois que mon appart est vide, que je n’ai pas pu le remettre en location !!!
    que dois je faire ? quelle bank peut m’aider ?

    1. Bonjour,
      Vous pouvez vous reporter sur des établissements spécialisés dans les prêts aux expatriés. Notre statut nous interdisant la promotion de personnes morales, nous ne pouvons vous orienter vers une banque en particulier.
      L’équipe de l’ASFE

  6. Je suis un peu étonnée de lire que les Banques sont peu regardantes quand les Etats-Unis. sont le pays de résidence. L’accord unilatéral et scandaleux du FATCA, ratifié il y a 6 ans par la France, commence à faire ressentir ses effets néfastes à travers l'”indice d’américanité” que les banques se font un devoir de traquer jusque chez leurs clients les plus modestes, comme vous le savez. Le rapport de M. Marc Le FUR (Bulletin N°1945, mai 2019) spécifie bien toutes les ornières que renferme cet accord, signé dans la précipitation et surtout sous la pression des Etats-Unis, via les banques, menacées de pénalités exorbitantes. Cet accord, UNILATERAL et à portée extraterritoriale, même s’il fut suivi de la signature d’accords bilatéraux avec plus de 100 autres pays, est une réelle menace pour la souveraineté européenne car il affirme que le droit local américain a force de loi sur le droit d’autres Etats souverains ! c’est purement inacceptable, car, sous couvert de lutter contre la fraude fiscale, le FATCA aggrave la situation des Américains accidentels, mais aussi, des résidents permanents américains (expats aux US non diplomates, car je crois que la convention de Vienne protège fiscalement les diplomates ainsi que la nationalité de leurs enfants à naître sur un territoire étranger-cela signifie qu’un bébé de diplomate ne peut revendiquer la citoyenneté américaine par jus soli) ainsi que des Français qui, sans quitter le territoire, auraient acheté des actions américaines ou fait un quelconque investissement dans un projet d’origine américaine. Merci à tous pour vos commentaires sur les points fiscaux soulevés ainsi que sur l’aparté sur l’acquisition de la nationalité américaine !

    1. Absolument, l’accord FATCA est absolument scandaleux, il ne permet meme pas a un citoyen francais, ayant gagne son argent legalement, d’ investir en France s’il est resident fiscal US ! J’en ai les fait les frais recemment, plusieurs grandes banques ayant refuse de nous preter pour de l’investissement malgre un tres bon dossier pour ce motif. Le pire etant qu’il n’y a meme pas de reciprocite du FACTA…

  7. Bonjour,
    Merci de m avoir envoyer votre news letter.
    Je suis en Angleterre depuis prêt de 30 ans.
    J ai un compte à la caisse d Epargne depuis plus de 40 ans et un compte PEL depuis 2015.. famille en France avec seconde résistance..
    la caisse refuse toujours de m aider pour achat
    D une maison pour louer..
    pouvez vous me renseigner?
    Merci

  8. Dans la réalité, la grande majorité des banques françaises refuse catégoriquement les prêts aux non residants avec contrat de travail local.
    Même les courtiers spécialisés ont beaucoup de mal à faire aboutir les demandes de leurs clients.
    Cela s’explique d’autant plus par la conjoncture économique et sanitaire où les banques anticipent déjà sur une augmentation des défauts de paiement des résidants et donc refusent de prendre des risques supplémentaires.

  9. Si vous êtes résident fiscal aux USA il ne sera pas facile à cause des contraintes des banques a rapporter au IRS tous les avoirs des résidents fiscal USA quelque soit leur nationalité
    Si par accident ou chance vous avez une banque les taux avec assurances et frais divers seront largement plus haut que la normale.

  10. Bonjour Emmanuel
    J’ai contracte un pret avec l’agence Bred Espace. Le projet d’acquisition etait assez laborieux mais c’etait la seule banque qui a bien voulu m’octroyer un pret. Le taux et les frais de transaction etaient legerement plus eleves.
    On m’a demande d’acheter des parts sociales en contrepartie. Je pouvais les revendre apres un an mais ca a mis deux ans.
    Apres un an j’ai aussi pu changer d’assurance emprunteur pour reduire les couts. Le service client n’est pas terrible mais je n’etais pas en mesure de faire la fine bouche.
    J’ai mis mon bien en location statut LMNP en reel. Super decision!
    Bonne continuation

  11. Bonjour, Dans le cas ou on crée un SCI (bien entendu avec le / les propriétaires des parts résidents à l’étranger) est ce que les prêts à cette SCI sont admis, et si oui les conditions sont elles différentes?

    1. La banque sera en effet plus rassurée par la structure de la SCI (de droit français, domiciliée en France) que par une personne physique non-résidente. Cela facilite l’exercice de la garantie en cas de non remboursement du crédit et donc de contentieux. Le cas échéant, la banque devra gérer un litige avec une personne morale française et non avec une personne physique résidant dans un pays étranger. Mais la banque analyse malgré tout la situation des personnes physiques (ou les ayants droits économiques finaux) qui la composent, comme s’il s’agissait d’un crédit en nom propre. En effet, dans la très grande majorité des cas, les associés de la SCI devront se porter caution. La banque est donc amenée à étudier votre dossier de prêt en se penchant sur la situation personnelle des associés et sur l’aspect non-résident de ces derniers.

  12. Que du pipeau bancaire… une belle histoire que sur les news letters… c’est honteux mais sommes nous surpris? Meme avec les meilleures garanties, rien ne fait donc, pour complementer votre news letter sur ce sujet, je pense que vous etes en droit de nous indiquer quelles banques Francaises seraient pretes a nous accorder un emprunt … autrement, c’est une perte de temps, de planning et d’espoir!
    Merci quant meme!

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