Que ce soit pour travailler ou vivre en Turquie et quelle que soit la nature de l’immeuble, terrain à bâtir ou copropriété, pour disposer d’une résidence secondaire ou encore pour investir dans l’immobilier locatif, il est tout à fait possible pour un étranger d’acquérir un bien immeuble en Turquie dès lors que les conditions posées par la réglementation sont remplies et sous le respect de la procédure prévue à cette fin.
Les dispositions concernant l’acquisition de biens immobiliers en Turquie par des personnes de nationalité étrangère sont prévues aux articles 35 et suivants de la Loi numérotée 2644 sur le Registre Foncier et datée du 22 décembre 1934.
Suite aux modifications apportées par la Loi numérotée 6302 sur les modifications apportées à la Loi sur le Registre Foncier et à la Loi sur le Cadastre et datée du 3 mai 2012, les conditions de l’acquisition de biens immeubles par les étrangers ont été considérablement assouplies. Avec l’entrée en vigueur de cette loi, la condition liée au principe de la réciprocité n’est plus nécessaire pour acquérir un bien immobilier en Turquie.
Dans ce contexte, il convient d’examiner dans un premier temps les conditions et la procédure d’acquisition d’un bien immobilier en Turquie par les étrangers (I) pour ensuite s’attarder sur la fiscalité immobilière (II).
I. Les conditions et la procédure d’acquisition d’un bien immobilier par les étrangers
A. Conditions
La base légale pour qu’une personne étrangère puisse acquérir un bien immeuble en Turquie est constituée par l’article 35 de la Loi sur le Registre Foncier relatif à l’acquisition de biens immeubles par des personnes physiques et morales étrangères et l’article 36 relatif à l’acquisition de biens immeubles par des sociétés à capital étranger.
Les personnes physiques de nationalité́ étrangère autorisées pour l’acquisition, peuvent acquérir toutes sortes d’immeubles (logement, lieu de travail, terrain, champ etc.) dans les espaces où la propriété privée est possible.
Pour que l’étranger puisse acquérir un bien immobilier en Turquie, il n’est pas nécessaire qu’il ait un permis de résidence. En outre, l’autorité compétente accorde un permis de résidence à court terme aux personnes étrangères ayant des biens immobiliers en Turquie pour un délai d’un an selon la loi numérotée 6458 sur les étrangers et la protection internationale.
Dans les dispositions légales, il existe principalement deux sortes de conditions liées d’une part aux zones militaires et d’autre part à la superficie.
- Conditions liées aux zones militaires :
Avant l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire d’obtenir une autorisation des autorités militaires. L’article 9 de la loi relative aux Zones Militaires Interdites et aux Zones de Sécurité dispose que les personnes physiques et morales étrangères ne peuvent acquérir ou louer un bien immeuble dans les zones militaires interdites et les zones de sécurité.
De la même façon, le Président de la République peut interdire l’acquisition ou la location de biens immeubles par les étrangers dans les espaces près des zones militaires. A l’exception de cette restriction, les étrangers sont libres d’acquérir des biens immeubles sur tout le territoire turc.
- Conditions liées à la superficie :
Conformément à l’article 35 de la Loi sur le Registre Foncier, la superficie totale du bien immeuble qu’une personne étrangère peut acquérir sur le territoire ne doit pas dépasser 10% de la zone à l’intérieur des frontières de la région où il est situé et ne peut excéder 30 hectares au total dans le pays et par personne. Le Conseil des Ministres a le pouvoir discrétionnaire d’augmenter cette limite jusqu’à 60 hectares par personne.
Selon l’importance de la ville en terme économique, énergétique, environnementale, culturelle et sécuritaire, le Conseil des Ministres a le pouvoir de modifier et de déterminer un taux différent d’acquisition immobilière.
B. La procédure d’acquisition
Avant d’évoquer la procédure d’acquisition d’un bien immeuble, il convient de rappeler qu’en droit turc, la validité des contrats ayant pour objet l’aliénation d’un bien immeuble est soumise à la condition d’établissement d’un acte authentique. Ainsi, le contrat de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi devant le notaire. Même si le contrat de vente est établi devant le notaire, la signature de l’acte de vente définitif devra se faire devant l’officier du registre foncier. En effet, les notaires ne sont pas compétents pour le transfert de propriété d’un bien immeuble. Ceci relève de la compétence des officiers du Registre Foncier.
Les obligations du vendeur vis-à-vis de l’acheteur dans les transactions immobilières ne sont pas explicitement prévues par le Code des Obligations et sont sujettes par analogie aux dispositions relatives à la vente de biens meubles. Ainsi, le vendeur doit fournir de bonne foi toutes les informations relatives au bien immobilier et il a aussi des obligations légales vis-à-vis de l’acheteur telles que l’obligation de garantie et l’obligation de jouissance paisible.
L’acquéreur devient le propriétaire légal du bien immeuble une fois l’enregistrement du transfert de propriété au registre du foncier, étant donné que l’exécution du contrat et le transfert de propriété par enregistrement se font simultanément.
Le paiement du prix de vente est généralement effectué le jour du transfert ou conformément à ce qui a été décidé contractuellement par les parties. Le versement du prix de vente se fait directement sur le compte bancaire du vendeur par l’acheteur ou par les institutions de crédit.
Enfin, il faut noter que le prix de vente du bien immobilier ne peut pas être inférieur à la valeur de la déclaration obtenue par la municipalité où le bien immobilier est situé. Le prix de vente est indiqué sur le titre de propriété et les frais du registre foncier seront calculés sur la base de celui-ci.
II. La fiscalité immobilière lors d’une première acquisition
Lors du transfert de propriété, conformément à la réglementation sur les droits fiscaux et les droits de timbre, il existe une taxe à payer. Il est dû au moment de l’enregistrement du titre de propriété. Il s’élève actuellement à 4% du montant déclaré du bien immobilier et est payé par moitié par les deux parties. Ce taux peut varier en fonction des décisions du gouvernement.
Le nouveau propriétaire est également redevable de la taxe foncière pour l’année s’il est propriétaire du bien au 1er janvier. La taxe est calculée sur la valeur nominale, et non la valeur déclarée et cette valeur est calculée par les autorités locales. Le taux d’imposition dans la plupart des régions est fixé entre 0,1 % et 0,3 % de la valeur nominale pour l’année.
Un propriétaire étranger qui veut revendre son immeuble pourrait également devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble. Cette taxation n’est toutefois applicable que si le délai écoulé entre l’acquisition et la revente de l’immeuble est inférieur à 5 ans. Aussi, cet impôt n’est du que si un bénéfice a été réalisé sur la revente de l’immeuble dans les cinq ans. La plus-value réalisée à l’occasion d’une cession d’un montant inférieur ou égal à 19 000[1] Livre Turc est totalement exonérée. A partir de ce seuil le taux d’impôt sera variable entre 15 % et 40 %.
[1] Le plafond pour l’année 2021 selon la règlementation publiée au journal officiel en date du 29 décembre 2020.
Bonjour Maître,
J’ai acquis un bien immobilier en construction en Turquie en décembre 2019, le paiement s’effectue par des échéances trimestrielles. La construction s’est achevée récemment, je souhaiterai vendre cet appartement avant d’avoir terminé le paiement total
Pourriez vous m’indiquer si cela est possible et sous quelles conditions ?
Je vous remercie pour votre retour.
Cordialement
Bonsoir maitre: je souhaite avoir un conseil ,concernant l’achat d’un appartement dans une résidence a Istanbul par le biais d’une agence qui me lis par un 1er contrat que j’ai signé avec cette agence puis par la suite j’ai demandé au promoteur du projet de m’établir et signer avec lui un 2ème contrat qui m’a été remis dont la somme n’est pas conforme et identique au 1er contrat signé avec l’agence . la question et la suivante, es que les deux contrats qui n’ont pas été approuvé par un notaire conformément a la loi turque ne sont pas en contradiction es que leurs validité devant les juridictions sont recevable en cas de conflit. merci de m’éclairer.
Bonjour Zouba,
Je vous conseille de prendre attache avec notre élue à Istanbul Belgin Özdilmen, dont vous trouverez les coordonnées sur le site du consulat Français suivant : https://istanbul.consulfrance.org/Les-conseillers-des-Francais-de-Turquie
A défaut, il vous faudra prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.
j’ai acheté un appertement à Istanbul février 2021 avec acte dans une résidence bien, j’ai l’acte notarié.
ma question est : est ce que je peux avoir la résidence moi et ma femme. moi age 66ans professeur en médecine et ma femme 63 ans médecin.
merci
Bonjour Maître
Je suis en cours d’acquisition d’un bien en Turquie mais toutes les agences que j’ai rencontrées m’expliquent que le montant qu’on va déclaré sur le Tapu est inférieur au prix réel du bien. Il s’agit d’une grande différence. Le montant déclaré peut être à peine de 10%ou 15% . Pourquoi cette exigence ? Et est-ce vraiment la pratique partout en Turquie? Merci pour votre réponse
Bonjour Boukhlif,
Ils veulent faire déclarer moins pour que les parties payent moins de droits de cadastre (4% du prix d’achat_ normalement 2% payés par l’acheteur et 2% par le vendeur), impôts etc. Toutefois, cela n’est pas légal et peut faire l’objet de sanctions pénales.
Maître bonjour, je vis en France , je suis française .
Avec mon époux nous avons acheté un appartement en 2009. Suite à notre divorce actuel, Mon ex-époux m’a céder cette propriété à Kalkan ,Turquie en 2021. J’ai le TAPU à mon nom . Je voulais inscrire une assurance pour ce bien qui m’était refusé car mon Numero turc n’est plus valable et je n’ai pas le numéro de téléphone turc. Pourrez vous me dire qu’est-ce qu’il faut faire et par quelle démarche commencer – cordialement
Bonjour,
Je vous conseille de consulter un avocat spécialisé qui pourra vous répondre sur cette question en droit truc.
Bonjour Maître,
J’ai signé un contrat de vente uniquement avec le vendeur sans passer devant le notaire. Je souhaite faire annuler ce contrat car je n’ ai pas d’acte de propriété. La somme versée sera-t-elle rembourser en totalité ? Le vendeur a-t-il le droit de refuser de rembourser alors qu’aucun acte notarié n’a été déposé ni d’acte de propriété.
Cordialement.
Bonjour Tesa,
Je vous conseiller de consulter un avocat spécialisé qui pourra vous répondre sur cette question en droit truc.