De nombreux expatriés qui possèdent un bien en France considèrent la possibilité de passer d’une location nue (non meublée) à une location meublée pour maximiser le rendement de leur investissement et alléger leur fiscalité.
Voici un guide détaillé pour comprendre les avantages, les inconvénients et les démarches nécessaires pour une telle transformation.
Pourquoi Passer de la Location Nue à la Location Meublée ?
1. Avantages fiscaux et financiers
La location meublée permet de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que dans celle des revenus fonciers. Ce régime fiscal offre des avantages importants, comme la possibilité de déduire davantage de charges et d’amortir le bien (c’est-à-dire de créer une charge comptable déductible qui prend en compte la vétusté de l’immeuble) sous le régime réel. De plus, le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, supérieur aux 30 % du micro-foncier. Cette configuration réduit significativement l’imposition sur les revenus locatifs, ce qui rend la location meublée particulièrement intéressante pour les propriétaires lourdement imposés ou pour ceux ayant peu de charges déductibles. (voir notre article sur la fiscalité de la location meublée non professionnelle)
2. Potentiel de loyer supérieur :
Louer un bien en meublé offre généralement la possibilité de fixer un loyer supérieur par rapport à une location nue, car le locataire bénéficie d’un logement clé en main, avec tout le mobilier et l’équipement nécessaires pour y vivre immédiatement. Cette attractivité se traduit souvent par une majoration de 10 % à 20 % du loyer, en fonction de l’emplacement du bien et de la qualité des équipements fournis. Les locataires d’un logement meublé n’ont pas besoin d’investir dans des meubles ou de s’occuper du transport et de l’installation, ce qui est particulièrement attractif pour les personnes en mobilité (étudiants, professionnels en mission, expatriés). Ils sont ainsi disposés à payer davantage pour ce confort et cette praticité.
Flexibilité de la durée du bail : les baux meublés sont souvent plus courts (1 an, voire 9 mois pour les étudiants), et les locataires ont moins tendance à rester de longues périodes. Ce turnover plus élevé permet aux propriétaires d’ajuster plus fréquemment le loyer en fonction du marché locatif local, particulièrement dans les zones dynamiques où les prix ont tendance à augmenter.
3. Flexibilité d’usage :
Les expatriés peuvent opter pour la location saisonnière pour profiter de leur bien en période de vacances ou de retour temporaire en France. La location meublée offre cette flexibilité.
Principaux inconvénients à considérer
– Vigilance sur la fiscalité en micro-BIC, qui varie selon le type de location (Longue durée, courte durée type meublé de tourisme, etc.).
– Vigilance sur le passage du statut en Loueur en meublé Non Professionnel au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qui entraîne des implications fiscales, notamment : imposition des plus-values selon le régime professionnel, cotisations sociales supplémentaires, et possibilité d’exonération d’IFI si l’activité est exercée à titre principal. Ce passage au LMP s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus du foyer. Voir notre article dédié pour plus d’informations.
– Taxes supplémentaires : en plus de la taxe foncière, les propriétaires de biens meublés doivent s’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
– Complexité juridique : la gestion d’un bien meublé entraîne des obligations administratives et fiscales plus lourdes, ainsi que la nécessité de renouveler régulièrement le mobilier, comme nous l’expliquerons ci-après.
Les étapes de transformation en location meublée
Passer d’une location nue à une location meublée exige une série de démarches essentielles pour être conforme aux règles françaises en matière de fiscalité et de droit locatif. Pour les expatriés, cette transformation est une opportunité de maximiser le rendement locatif de leur bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Toutefois, il est crucial de bien comprendre chaque étape pour éviter des erreurs qui pourraient entraîner des sanctions fiscales ou administratives. Voici les étapes détaillées :
1. Meubler le logement
Pour qu’un bien soit considéré comme une location meublée, il doit répondre aux exigences minimales d’ameublement imposées par la loi française. Cela signifie que le logement doit comporter au moins 11 éléments essentiels pour être habitable immédiatement. Ces éléments comprennent une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux ou volets) dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur, et un compartiment de congélation si le réfrigérateur ne dispose pas d’un congélateur séparé. La vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires pour préparer les repas doivent également être fournis, tout comme une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et du matériel de ménage adapté au logement.
Un inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis doit être réalisé au moment de l’état des lieux d’entrée et annexé au bail. Cet inventaire permet de clarifier les attentes entre le propriétaire et le locataire et d’éviter des litiges ultérieurs. Pour les propriétaires expatriés, l’inventaire peut être géré par une agence de location ou un représentant sur place, afin de s’assurer que tout est en règle et bien documenté.
2. Déclaration de l’activité de location meublée
- Auprès de la copropriété : avant de commencer l’activité de location meublée, il faudra vérifier que votre règlement de copropriété l’autorise. En effet, de nombreuse copropriété interdise la location meublée de courte durée de type Airbnb ou colocation pour éviter des nuisibles dans la résidence. Si la location meublée n’est pas autorisée, il vous faudra demander un accord au préalable au syndic de la copropriété.
- Auprès de la mairie : Dans le cadre de la location meublé de tourisme ou saisonnière (Airbnb), une déclaration en mairie est obligatoire. Cette formalité est requise pour une location ponctuelle et concerne les logements destinés à des locataires temporaires, ne souhaitant pas en faire leur résidence principale. Cette déclaration se fait via le formulaire Cerfa n°14004*04, à déposer en mairie. Le propriétaire reçoit ensuite un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur toutes les annonces de location (plateformes en ligne, agences, etc.). Pour les villes de plus de 200 000 habitants et zones tendues (comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.), les règles peuvent être plus strictes, et un changement d’usage du bien peut être nécessaire pour passer de la location nue à la location saisonnière.
En fonction des réglementations locales, cette autorisation peut être indispensable si le bien est loué à la nuitée, à la semaine ou pour quelques mois, sans que le locataire en fasse son domicile principal.
Certaines communes exigent que les propriétaires offrent un logement en compensation (souvent un logement équivalent dans la même zone), ce qui rend cette procédure complexe.
- Auprès de la chambre de commerce : cette déclaration s’effectue via le formulaire P0i, qui doit être déposé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ou du Guichet Unique, dans les 15 jours suivant le début de la location. Ce dépôt permet d’obtenir un numéro SIRET, qui sera utilisé pour déclarer les revenus locatifs sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ces différentes formalités peuvent sembler complexes, mais elles sont cruciales pour la légalité de l’activité locative. Le recours à un représentant fiscal ou à un comptable local peut simplifier ce processus. Ce professionnel pourra non seulement gérer la déclaration d’existence, mais aussi offrir un accompagnement pour les futures obligations déclaratives annuelles comptables et fiscales.
3. Tenue de la comptabilité : une obligation rigoureuse sous le régime réel BIC
En régime réel BIC, les propriétaires doivent tenir une comptabilité commerciale complète, comme pour toute activité commerciale. Cela inclut le suivi rigoureux des recettes, des charges et des amortissements du bien et du mobilier. Le propriétaire doit également établir une déclaration annuelle de résultat, sur le formulaire fiscal n°2031, à transmettre aux impôts.
Il est conseillé de confier la tenue de cette comptabilité à un expert-comptable. Ce dernier pourra gérer les écritures comptables, préparer les bilans annuels, et s’assurer que toutes les obligations sont respectées, en limitant ainsi les risques d’erreurs et de redressements fiscaux. Les honoraires du comptables feront parties des charges déductibles.
Impact fiscal pour les non-résidents
Les expatriés sont soumis à un taux d’imposition minimal de 20 % sur leurs revenus locatifs, et à des prélèvements sociaux (7,5 % pour ceux affiliés à un régime de sécurité sociale en Europe et 17,2% pour les autres). Les non-résidents doivent également s’assurer que leurs déclarations de revenus sont transmises au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents.
Ils devront également s’assurer des déclarations fiscales auprès de leur pays de résidence des revenues perçues en France. A noté que l’avantage spécifique de l’amortissement n’est pas forcément reconnu à l’étranger.
Conclusion
Transformer une location nue en location meublée peut offrir des avantages considérables pour les expatriés propriétaires en France, notamment une fiscalité allégée et un potentiel de rendement supérieur. Cependant, il est crucial d’être bien informé des obligations administratives et fiscales associées. Un accompagnement professionnel peut simplifier la transition et optimiser la gestion fiscale du bien depuis l’étranger.
Wassila BEN BERKANE
Ingénieure Patrimoniale
