Anthony SALA, conseiller en gestion de patrimoine spécialisé pour les non-résidents nous propose une chronique patrimoniale sur les SCPI ce mois-ci dont voici la seconde partie. Pour retrouver la première, c’est ici !
Comment choisir une SCPI pour les non-résidents ?
Les non-résidents doivent prendre en compte certains facteurs avant de choisir une SCPI.
Zone géographique et secteur d’activité
Comme évoqué, il existe une multitude de sociétés de gestion, certaines sont spécialistes sur un secteur d’activité ou concentrées sur une zone géographique précise. D’autres sont généralistes, agissent selon les opportunités que le marché immobilier propose ou sont actifs sur une zone géographique plus large.
Déterminer un secteur d’activité en adéquation avec une zone géographique fait partie des critères important dans le choix de sa SCPI. Acquérir des parts de SCPI de bureaux dans une zone où le télétravail se généralise peut s’avérer complexe. En revanche, une SCPI de santé ou d’éducation (entres autres), présente dans plusieurs pays, demeure une solution pertinente.
En effet, la diversification géographique des SCPI peut minimiser les risques liés à l’investissement, car les immeubles acquis sont implantés dans différents pays. Une SCPI qui possède de nombreux biens dans plusieurs pays permet à l’investisseur de réduire les risques de chute de rendement ou de perte en capital.
Nombre de biens détenus par la SCPI
Au-delà de la zone géographique ou du secteur d’activité, le risque se réduit également de par le nombre de biens détenus par la SCPI, ainsi que par le nombre de baux signés. Plus la SCPI possède de biens immobiliers, et de locataires différents, moins le risque de loyers impayés ou de vacance locative sera ressenti dans le rendement versé. Une SCPI « jeune », qui acquièrent ses premiers biens sont plutôt considérés comme des « paris » pour l’avenir, au contraire d’une qui existe depuis plusieurs années (voire dizaines d’années pour certaines) et qui possèdent des centaines de biens.
Société de gestion
Il faut également prendre en compte la société de gestion qui gère la SCPI avant de prendre une décision. La société de gestion doit être reconnue et bien établie. Les locataires doivent être de qualité afin de réduire le risque de défaut de paiement. Les informations sur les baux, les locataires, le dividende versé les années précédentes… figurent sur le relevé d’informations délivré par la société. A lire avec précaution avant de déterminer le choix de la société de gestion.
Fiscalité et taux de change
La fiscalité est un paramètre à vérifier également. Selon le pays dans lequel est implanté les biens, le pays dans lequel l’investisseur est fiscalement domicilié, et l’existence d’une convention entre les 2 pays, la fiscalité à payer sera différente. Un gestionnaire de patrimoine spécialisé dans les non-résidents pourra vous renseigner sur ce point très particulier, et éviter une désagréable surprise lors de votre déclaration !
Enfin, dans le cas d’une SCPI basé hors zone euro, le taux de change est un critère supplémentaire à prendre en compte. En effet, si ce taux venait à se contracter, cela aurait un impact sur le rendement.
Passer par un gestionnaire de patrimoine spécialisé dans les non-résidents permet de vous assurer que les vérifications de la solidité financière, la qualité des immeubles et des locataires choisis par chaque SCPI proposée soient réalisées avant de créer votre portefeuille. Il vérifiera si la zone géographique et le secteur d’activité sont en corrélation avec les besoins et les opportunités du marché. Il vérifiera aussi la fiscalité de l’investisseur pour éviter toutes mauvaises surprises.
Vous l’aurez compris, le choix des SCPI, basé sur ces nombreux critères est déterminant pour vous assurer (et vous rassurer) sur la qualité de votre portefeuille et sa pérennité.
Quels sont les risques liés à l’investissement dans les SCPI pour les non-résidents ?
Les non-résidents qui investissent dans les SCPI sont soumis aux mêmes risques que les investisseurs résidents. Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques qu’il est important de connaître avant de se lancer.
- Concernant la fiscalité, les dividendes issus des SCPI dont les biens sont situés en France sont soumis à la taxation des revenus fonciers français. Pour un non-résident, le barème est de 20% des loyers + prélèvements sociaux (7,5% pour les contribuables de l’EEE et 17,2% hors EEE). En cas de souscription à des SCPI françaises qui investissent 100 % de leur actif à l’étranger, il n’y a pas de déclaration d’impôt à effectuer en France.
- Un des risques à prendre en compte est celui de la liquidité des parts de SCPI. Il peut arriver que les investisseurs aient du mal à trouver un acheteur sur le marché secondaire, ce qui les empêche de vendre leurs parts. Il est donc important de prendre en compte ce risque lors de l’investissement en SCPI. Sur le bulletin trimestriel fourni par la société figure le nombre d’associés de la SCPI et le nombre de parts en vente. Ces indicateurs permettent de vérifier si c’est le bon moment de vendre ou non.
- Il est également important de considérer le risque locatif des SCPI, qui peut entraîner une baisse de rendement et une perte de valeur des parts détenues en cas de vacance locative ou d’impayés. Une SCPI avec un grand nombre de biens détenus limitera ce risque.
- La non-garantie du rendement est un risque commun à tous les types de SCPI, étant donné que la rentabilité d’un investissement en SCPI est particulièrement liée aux loyers perçus des locataires.
- Enfin, prenez en compte les risques liés à la revente des parts de SCPI, qui varient selon le mode de souscription (capital fixe/capital variable). Il est donc essentiel de bien comprendre le fonctionnement des SCPI avant de prendre une décision d’investissement.
En conclusion, les SCPI sont des véhicules de placement collectif qui permettent d’investir dans l’immobilier locatif de manière mutualisée et sans avoir à gérer les biens immobiliers.
Les SCPI offrent une stabilité et une diversification dans l’immobilier, tout en sécurisant le rendement grâce à le risque locatif grâce aux nombres de biens loués.
L’absence de gestion, de relation avec les locataires ou de travaux à effectuer sont des critères importants pour les non-résidents. Cependant, ils doivent prendre en compte les règles fiscales qui peuvent varier selon le pays de résidence et le pays où le parc immobilier est détenu. Il est important d’être conseillé et accompagné afin de faire le bon choix.
