La location meublée, une opportunité à saisir pour les non-résidents ? (2/4)

Anthony SALA, conseiller en gestion de patrimoine spécialisé pour les non-résidents nous propose une chronique patrimoniale sur la location meublée pour les non-résidents en quatre partie ce mois-ci. Vous avez loupé la première ? Elle est ici.

Les statuts LMNP et LMP sont avant tout des statuts fiscaux pour des particuliers souhaitant louer leur bien en meublé. S’agissant d’une activité commerciale, les bénéfices relèvent, fiscalement, de la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers (réservés à la location en nu). Voyons ce qu’il en est pour les Français non-résidents.

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et Location Meublée Professionnelle (LMP)

La location meublée possède un avantage fiscal important par rapport à la location en nu. Comme toute société d’exploitation, il est possible de déduire de son chiffre d’affaires les charges inhérentes au bon fonctionnement de son entreprise. Parmi elles, les charges locatives, les assurances, les impôts fonciers, le coût du syndic… Mais on peut aussi ajouter également les amortissements mobiliers et immobiliers. L’administration fiscale admet que le bien mis en location s’use et se déprécie avec le temps. Pour compenser cette dépréciation, une partie de sa valeur sera considérée comme une charge, déductible des revenus encaissés. L’ensemble du bien ne s’amortit pas de la même façon et à la même vitesse. Il faut entre 5 et 10 ans pour les meubles, 15 ans pour certains travaux, 25 ans minimum pour l’immobilier… L’aide d’un comptable est plus que nécessaire pour bien calculer l’amortissement annuel.

Mais cette dernière charge peut être suffisamment importante pour permettre de générer un déficit comptable. Si le bilan de l’activité commerciale est déficitaire, il n’y aura donc pas d’impôt à payer. Le déficit étant reportable sur les années suivantes, il est possible de ne pas payer d’impôt pendant de très nombreuses années.

Conditions pour bénéficier de la LMNP

Une des 2 conditions est à respecter pour bénéficier du statut LMNP :

• les loyers (charges comprises) tirés des biens mis à la location ne doivent pas dépasser 23 000€ ; 
• les recettes doivent être inférieures aux autres revenus du foyer. 

Pour un non-résident, si le loyer est supérieur à 23 000 €, le loueur basculera du statut LMNP à LMP. 

En effet, c’est souvent ce dernier point qui fait pencher la balance car seuls les revenus de sources françaises sont pris en compte pour le calcul (BOI-BIC-CHAMP-BOFIP).

Différences entre les statuts LMP et LMNP

Différences sociales

La différence entre les deux statuts va être, dans un premier temps, sociale. En effet, dans le cadre du statut LMP, depuis la loi de finance 2021, le loueur est redevable des cotisations sociales URSSAF, au même titre que tous travailleurs indépendants. Le coût des contributions sociales est de 43% des bénéfices imposables. Même si l’activité est déficitaire, un minimum de 1150 € annuel sera à payer. Cela permet toutefois de valider 3 trimestres / an de retraite en France. Le loueur en meublé non professionnel n’est pas assujetti aux contributions sociales. Cependant, il est redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,2% sur le montant des bénéfices réalisés.

Autre différence, il est possible de choisir, dans le cadre de la location meublée non-professionnel, l’option fiscale « Censi-Bouvard ». Toutefois, elle ne se cumule pas avec l’amortissement comptable des biens immobiliers et mobiliers. Il faut donc choisir entre l’amortissement comptable ou l’option Censi Bouvard. Cette option entraine une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien acheté (maximum de 300 000€ HT), sur une période de 9 ans. 

Les autres différences entre les 2 statuts seront de natures fiscales et traitées en détail dans la partie 3 « fiscalité de la location meublée  » à venir.

Plus-values et déficits

Les éventuelles plus-values réalisées lors de la revente du bien relèvent de la fiscalité des particuliers pour le LMNP et de la fiscalité des professionnels pour le LMP. 

Pour le LMNP, les déficits générés sur un exercice annuel sont imputables sur les bénéfices de même nature (location meublée uniquement) réalisés les années suivantes et reportables pendant 10 ans. Pour le LMP, les déficits générés sont imputables du revenu brut global du contribuable et reportable pendant 6 ans. Cela signifie, pour un loueur en meublé professionnel, qu’il est possible de diminuer son imposition sur un autre revenu (travail, capital…) grâce au déficit réalisé par le LMP.

Retrouvez la troisième partie de votre chronique ici !