Investir dans le viager en France : comprendre les règles et les opportunités

Pour les expatriés cherchant à sécuriser leur avenir financier tout en gardant un lien avec la France, l’investissement en viager se présente comme une alternative attrayante et sous-utilisée. En effet, le viager permet aux expatriés d’investir dans l’immobilier français sans les tracas de la gestion locative traditionnelle, tout en garantissant un revenu régulier et la construction d’un patrimoine immobilier durable. Examinons en détail les avantages de l’investissement en viager.

Le viager : Définition et Principes

Le démembrement en viager est une stratégie d’investissement où l’acheteur (débirentier) acquiert la pleine propriété d’un bien immobilier, tandis que le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Pendant cette période, le débirentier supporte les charges et l’entretien du bien, mais ne peut en jouir pleinement. À la disparition du crédirentier, le débirentier devient automatiquement propriétaire du bien sans frais supplémentaires. Ce processus permet à l’acheteur de bénéficier d’un prix d’achat réduit tout en garantissant au vendeur un revenu régulier jusqu’à la fin de sa vie.

Les Différents Types de Viager

En fonction de la situation personnel du vendeur ce dernier à plusieurs options :

– Viager libre : Le crédirentier quitte le logement dès la vente, laissant à l’acheteur une pleine disposition du bien.

– Viager occupé : Le crédirentier continue d’occuper le logement jusqu’à son décès, bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation.

– Viager semi-occupé : Le crédirentier occupe seulement une partie du logement, offrant ainsi une flexibilité aux deux parties.

Calculer le Prix d’une Vente en Viager

Le prix d’un bien en viager repose sur son estimation vénale, évaluée par un expert ou un notaire auquel on va diminuer la valeur du droit d’usage et d’habitation du crédit vendeur.

Le droit d’usage et d’habitation dans le cadre d’un viager est calculé en fonction de plusieurs critères, notamment l’âge du crédirentier au moment de la vente, l’état du bien immobilier, sa valeur vénale, les conditions économiques, et les termes négociés entre les parties.

Généralement, plus le crédirentier est âgé, plus le droit d’usage et d’habitation est plus faible, car la durée pendant laquelle il pourra occuper le bien est potentiellement plus courte. L’estimation de la valeur de ce droit se base également sur les normes établies par les notaires et les experts immobiliers, prenant en compte la valeur du bien en pleine propriété et la durée de vie moyenne du crédirentier selon les statistiques démographiques.

Il est important de noter que le calcul du droit d’usage et d’habitation peut varier en fonction des spécificités de chaque contrat de viager et des négociations entre les parties concernées. 

Le prix de vente sera ensuite divisé entre un bouquet initial et une rente périodique, négociés entre les parties.

Bon à savoir : La rente viagère est le plus souvent indexée à l’inflation pour préserver le pouvoir d’achat du crédirentier. Plus rarement, elle demeure fixe tout au long du contrat, selon les préférences des parties et les conditions économiques.

Avantages de l’Investissement en Viager : 

1. Acquisition de la pleine-propriété grevée d’un droit d’habitation, permettant à l’investisseur d’acquérir un bien immobilier de qualité à un prix réduit.

2. Effet de levier double : grâce à la valorisation mécanique du remembrement de la propriété et à la valorisation économique liée au marché de l’immobilier et à la qualité patrimoniale du bien acquis. 

3. Devenir pleinement propriétaire du bien à la fin de l’opération, offrant la possibilité de le vendre, le louer ou l’occuper.

4. Absence de gestion locative, de travaux, et de frais significatifs pendant la période de démembrement.

5. Absence de fiscalité par la non-perception des loyers. Seul la Taxe foncière sera à payer. 

Les pièges à éviter dans une vente en viager : 

• Surpayer le bien : comparez avec les prix du marché et prenez en compte le risque lié à la durée de versement de la rente.
• Mauvais état du logement : prévoyez éventuellement des travaux nécessaires et négociez le montant du bouquet en conséquence.
• Risques juridiques : faites appel à un notaire ou un conseiller en patrimoine pour vérifier les clauses du contrat et vous assurer de la conformité de l’opération.

Afin de sécuriser votre transaction, il est essentiel de s’informer et de se faire accompagner par un professionnel, tel qu’un agent immobilier, un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire.

En conclusion, l’investissement dans le viager en France offre une perspective prometteuse pour les expatriés et les investisseurs. Avec ses multiples avantages, tels que la possibilité d’acquérir un bien immobilier de qualité à un prix réduit, l’absence de gestion locative et la perspective de devenir pleinement propriétaire à terme, le viager représente une opportunité attractive pour sécuriser l’avenir financier et construire un patrimoine solide. En s’appuyant sur des conseils professionnels et une analyse approfondie, les investisseurs peuvent tirer parti de cette stratégie d’investissement souvent oubliée.

Wassila BEN BERKANE
Ingénieure Patrimoniale