La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement immobilier collectif qui séduit de plus en plus d’investisseurs non-résidents. Elle permet d’investir dans l’immobilier sans contraintes de gestion, tout en profitant d’un rendement attractif (entre 4 et 7 %) et d’un cadre fiscal avantageux.
Un accès simplifié à l’immobilier depuis l’étranger
Grâce aux SCPI, vous pouvez investir à distance dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) situés en France ou en Europe, sans avoir à gérer les locataires, les travaux ou l’entretien. Tout est pris en charge par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Cela signifie :
- Zéro gestion pour l’investisseur,
- Une mutualisation des risques locatifs,
- Une information régulière via des rapports annuels et des bulletins trimestriels,
- Une fiscalité maîtrisée, notamment avec les SCPI à l’étranger.
Des SCPI internationales adaptées aux non-résidents
Les SCPI qui investissent hors de France offrent un avantage majeur aux non-résidents : les loyers sont perçus nets d’impôt français. La société de gestion s’acquitte directement de l’impôt local dans chaque pays, et l’investisseur perçoit des revenus qui ne sont pas soumis à l’impôt en France, uniquement aux prélèvements sociaux le cas échéant (7,5 % au lieu de 17,2 % selon les conventions).
Autre avantage : ces revenus étrangers donnent droit à un crédit d’impôt en France, ce qui évite la double imposition. Pour les non-résidents, cela permet souvent une imposition faible ou nulle en France sur ces revenus.
En comparaison avec un achat immobilier classique, il n’y a aucun frais de notaire, pas de taxe foncière à régler, ni de charges de copropriété ou frais d’entretien. Un atout non négligeable pour les expatriés souhaitant investir depuis l’étranger.
Quelle fiscalité dans le pays de résidence ?
Si les SCPI étrangères permettent souvent d’éviter la double imposition grâce au crédit d’impôt en France, les revenus perçus restent soumis à l’impôt dans le pays de résidence fiscale de l’investisseur.
Cela signifie que même si la France ne prélève pas d’impôt sur les loyers étrangers, ces revenus doivent généralement être déclarés dans votre pays de résidence, selon ses règles locales.
Par exemple :
- Aux États-Unis, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus immobiliers imposables.
- Au Royaume-Uni, ils sont déclarés dans la rubrique des revenus étrangers.
- En Espagne, ils sont déclarés dans les revenus mobiliers.
- Dans certains pays (ex. Dubaï, Singapour), il n’y a pas de fiscalité sur les revenus.
C’est pourquoi il est essentiel de :
- vérifier les conventions fiscales entre la France et votre pays de résidence,
- analyser l’impact sur votre imposition locale avec l’aide d’un conseiller.
Grâce à l’accompagnement d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant, vous pouvez investir en toute connaissance de cause, et optimiser à la fois votre rendement net et votre fiscalité globale.
Que vous soyez en début de carrière à l’étranger, expatrié de longue date ou en préparation de votre retour en France, les SCPI répondent à plusieurs objectifs :
- Générer un revenu complémentaire stable, avec un rendement attractif entre 4 et 7 %
- Diversifier un portefeuille majoritairement financier ou en devises,
- Préparer la retraite ou une future résidence,
- Protéger votre famille (via la transmission ou l’assurance vie),
- Optimiser votre fiscalité grâce aux SCPI européennes.
Financer des parts de SCPI : un levier toujours possible ?
Le financement de parts de SCPI via un crédit bancaire est encore possible, mais les établissements prêts à financer ce type d’opération se comptent aujourd’hui sur les doigts d’une main.
Les conditions varient en fonction de votre situation :
- Apport personnel souvent placé sur un compte titre ou un contrat d’assurance vie dans les livres de la banque
- Financement de 80 à 100 % du montant du projet
- Durée d’emprunt entre 10 et 20 ans
- Nantissement des parts requis par la banque en garantie
Malgré un accès plus sélectif, l’effet de levier du crédit reste un outil puissant pour les non-résidents souhaitant augmenter leur capacité d’investissement tout en lissant l’effort d’épargne dans le temps.
Pour conclure
L’investissement en SCPI est une solution de plus en plus prisée par les Français résidant à l’étranger. Avec une sélection adaptée (SCPI européennes et diversifiées), un accompagnement sur-mesure et une approche patrimoniale globale, ce placement permet de concilier rendement, simplicité, diversification et maîtrise de la fiscalité.
Pour aller plus loin, contactez un Conseiller en Gestion de Patrimoine, spécialiste de l’accompagnement des expatriés dans leurs investissements immobiliers et financiers.
Wassila BEN BERKANE
Ingénieure Patrimoniale
