Par Julie COPIN, avocate fiscaliste, JCO Avocats et François LIN, Représentant fiscal, Honoré Patrimoine
Vous êtes établis à l’étranger et souhaitez vendre ou transmettre un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) situé(s) en France ? Optimiser l’imposition de votre plus-value ! Ladite plus-value est imposable en France, quand bien même vous seriez résident fiscal à l’étranger.
Calcul et imposition en France de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est calculée comme suit, quel que soit votre lieu de résidence fiscale :
| Plus value = prix de vente (net de frais) – prix d’acquisition (majoré des frais de cessions, travaux mais minoré des amortissements appliqués en cas de location meublée) |
Nouveauté 2025 : biens loués en meublé, attention à la réintégration des amortissements lors de la revente !
De nombreux non-résidents déclarent leurs revenus locatifs en meublé sous le régime réel (LMNP), ce qui permet de déduire des amortissements sur le bien. Cela permet généralement de ne pas être imposés sur les revenus locatifs.
Cependant, en cas de revente, l’ensemble des amortissements antérieurement déduits pendant la durée de détention du bien viennent minorer le prix d’acquisition, augmentant ainsi mécaniquement la plus-value imposable.
Il est donc crucial d’anticiper ce mécanisme afin d’éviter un alourdissement significatif de l’impôt lors de la vente.
La plus-value imposable ainsi déterminée est ensuite soumise à une double imposition :
- L’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 % ;
- Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (ou au taux de 7,5% pour les non-résidents affiliés à la sécurité sociale britannique, suisse ou d’un État membre de l’UE).
Soit une imposition globale de 36,2%.
Cas d’exonération de la plus-value immobilière
Heureusement, certains dispositifs de faveur existent pour exonérer tout ou partie de vos plus-values immobilières !
Les cas d’exonération « classiques »
- L’abattement pour durée de détention (applicable aux non-résidents)
Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la sixième année, réduisant votre plus-value imposable. L’exonération totale est obtenue après :
- 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Exemple :
- Prix d’acquisition : 100 000 €
- Prix de revente : 300 000 €
- Plus-value brute : 200 000 €
- Durée de détention : 19 ans
- Impôt sur le revenu sans abattement : 200.000 x 19% = 38.000 €
- Prélèvements sociaux sans abattement : 200.000 x 17,2% = 34.400 €
- Imposition globale : 72.400 €
Après application de l’abattement, l’imposition est de 32.000 € soit une économie de 40.000 €.
- Vente de la résidence principale en France
La plus-value de cession de la résidence principale française est intégralement exonérée d’IR et de prélèvements sociaux.
Vous serez donc par définition éligible à cette exonération uniquement avant votre départ à l’étranger.
L’administration est extrêmement vigilante en la matière et contrôle particulièrement l’application de ce dispositif. Il ne suffit pas de déclarer le bien comme étant sa résidence principale pour en bénéficier. Il faut être en mesure de démontrer que vous y habitez effectivement (factures d’eau, chauffage, électricité, adresse donnée à l’ensemble des administrations, etc…).
Les exonérations spécifiques aux non-résidents
Outre les cas d’exonération classiques, les non-résidents peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs spécifiques :
- Vente de l’ancienne résidence principale française après le transfert à l’étranger
Si vous n’avez pas vendu votre résidence principale française avant votre départ, tout n’est pas perdu ! La plus-value pourra être totalement exonérée si (i) la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal vers un État membre de l’Union Européenne, (ii) le bien n’a pas été occupé par un tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre votre départ et la vente.
Exemple :
- Vous quittez la France pour vivre en Espagne en mars 2025.
- Vous devez vendre votre ancienne résidence principale avant le 31 décembre 2026.
- Entre votre départ et la vente, votre bien doit rester vide, sans occupation ni location.
Conseil pratique : anticipez et faites-vous conseiller avant de mettre en location votre ancienne résidence principale ! Il sera parfois plus intéressant de laisser vide votre logement, si vous avez un projet de vente à court terme !
- Abattement de 150 000 € de plus-value nette par propriétaire non-résident
Votre plus-value imposable sera réduite de 150.000 € si :
- Vous êtes ressortissant de l’UE ou de l’EEE (l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein)
- Vous avez été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux années consécutives à un moment quelconque avant la vente ;
- Il s’agit de votre première vente en tant que non-résident ;
- le bien est resté libre de toute occupation depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession (condition nécessaire uniquement en cas de vente plus de dix après votre départ).
Les époux ou partenaires de PACS bénéficiant d’une imposition commune pourront ainsi voir leur plus-value imposable réduite de 300.000 k€ (l’abattement s’appliquant par propriétaire).
| Conseil pratique : le vendeur ne pouvant bénéficier que d’une seule de ces deux exonérations (ancienne résidence principale ou abattement de 150.000 €), minimisez l’imposition de vos plus-values, en vendant votre résidence principale avant le départ à l’étranger et votre résidence secondaire ou investissement locatif après votre départ ! En effet, l’exonération pour vente de résidence principale en France (par définition avant votre départ) et l’abattement de 150.000 € peuvent quant à eux se cumuler ! |
L’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité
Vous êtes non-résident et domiciliés hors de l’Union européenne et de l’EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ? Vous devez obligatoirement désigner un représentant fiscal accrédité pour vendre vos biens immobiliers en France (il interviendra également en cas de cession de titres de sociétés françaises) !
Ce représentant fiscal est chargé de vérifier le calcul de la plus-value, de compléter, certifier et déposer la déclaration de plus-value auprès de l’administration fiscale, en lieu et place de votre notaire.
Il lui appartient également de s’assurer du paiement effectif de l’impôt correspondant.
Il sécurise ainsi votre opération vis-à-vis de l’administration fiscale.
| Conseil pratique : sollicitez-le au début de votre projet de vente afin de sécuriser et optimiser votre opération immobilière. |
En bref, il existe des solutions pour réduire votre imposition sur les plus-values de cession de biens immobiliers. D’où l’importance d’anticiper et d’être accompagné afin de sécuriser et optimiser vos opérations.
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