Investir dans l’immobilier est souvent perçu comme une valeur sûre, et le dispositif du déficit foncier offre des avantages fiscaux non négligeables. Pour les expatriés français, ce mécanisme peut s’avérer particulièrement intéressant. Cet article explore les raisons pour lesquelles un expatrié devrait envisager un investissement en déficit foncier lorsqu’il perçoit des revenus fonciers en France.
Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant aux propriétaires de biens immobiliers de déduire de leurs revenus fonciers les travaux de rénovation et de réparation effectués sur leurs biens locatifs. Lorsque ces charges dépassent les revenus fonciers perçus, le déficit peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, le solde pouvant être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les charges éligibles au déficit foncier
Pour bénéficier du déficit foncier, certaines charges doivent être éligibles. Voici les principales catégories de dépenses qui peuvent entrer dans ce cadre :
1. Travaux de Réparation et d’Entretien :
– Réparations urgentes (toiture, chauffage, etc.).
– Remise en état de l’électricité et de la plomberie.
– Réfection des murs, sols et plafonds.
2. Travaux d’Amélioration :
– Amélioration des performances énergétiques (isolation, fenêtres double vitrage, etc.).
– Installation d’équipements sanitaires supplémentaires (salles de bains, toilettes).
3. Frais de Gestion et d’Administration :
– Honoraires d’architecte, de géomètre, de maître d’œuvre.
– Frais de gestion locative (agences immobilières).
4. Intérêts d’Emprunt :
– Intérêts des prêts contractés pour financer les travaux ou l’achat du bien immobilier.
5. Charges de Copropriété :
– Travaux votés en assemblée générale des copropriétaires (ravalement, toiture).
6. Assurances :
– Primes d’assurance contre les risques liés à l’immeuble (incendie, dégât des eaux, etc.).
Les avantages fiscaux pour les expatriés
1. Réduction de l’Imposition sur les Revenus Fonciers :
Pour les expatriés, les revenus fonciers perçus en France sont imposables en France. Réaliser des travaux permettant de générer un déficit foncier permet de réduire significativement le montant imposable. Moins les revenus fonciers sont élevés, moins l’impôt sera lourd.
2. Optimisation du Revenu Global :
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, jusqu’à 10 700 euros par an. Pour les expatriés ayant des revenus mondiaux élevés, cette réduction de l’assiette taxable en France peut entraîner une baisse significative de l’impôt sur le revenu global.
3. Report sur les années suivantes :
Les déficits non utilisés peuvent être reportés pendant dix ans sur les revenus fonciers futurs. Pour un expatrié prévoyant de rester à l’étranger plusieurs années, cela permet de planifier et de lisser ses économies d’impôt sur une longue période.
4. Imputation inter-appartements :
Dans la même catégorie fiscale, le déficit foncier généré par un appartement peut être imputé sur les revenus fonciers d’un autre appartement. Cette possibilité permet de gommer la fiscalité de plusieurs biens immobiliers, optimisant ainsi l’économie d’impôt sur l’ensemble du patrimoine foncier.
Les aspects pratiques et stratégiques
Accès à des biens de qualité à moindre coût
Investir dans des biens nécessitant des rénovations permet d’acquérir des propriétés à des prix plus bas que des biens neufs ou en parfait état. Les travaux, bien qu’impliquant un coût initial, bénéficient du dispositif du déficit foncier, réduisant ainsi l’investissement net.
Diversification du patrimoine
Pour un expatrié, diversifier son patrimoine à travers des investissements immobiliers en France permet de sécuriser une partie de ses actifs dans un environnement juridique et fiscal qu’il maîtrise, contrairement à des investissements dans des pays étrangers aux législations parfois incertaines.
Préparation du retour en France
Réaliser un investissement immobilier en France peut aussi être une manière de préparer un éventuel retour. L’expatrié dispose ainsi d’un bien immobilier rénové et potentiellement prêt à être habité ou à générer des revenus locatifs complémentaires.
L’option de passer par un promoteur
Pour simplifier l’investissement en déficit foncier, certains promoteurs immobiliers proposent des montages incluant l’acquisition du bien et la réalisation des travaux. Cette approche présente plusieurs avantages et quelques inconvénients :
Avantages
– Gestion des Travaux Déléguée : l’un des principaux avantages est que la gestion des travaux est entièrement prise en charge par le promoteur. Cela élimine le stress et la complexité de superviser les rénovations à distance.
– Solution Clé en Main : ces montages offrent une solution clé en main, facilitant l’investissement pour les expatriés qui n’ont pas la possibilité de gérer les aspects pratiques de la rénovation depuis l’étranger.
Inconvénients
– Vérification des prix du marché : Il est crucial de s’assurer que le coût total de l’acquisition, incluant les travaux, reste compétitif par rapport aux prix du marché local. En cas de besoin de revente, le bien doit pouvoir être vendu à un prix qui couvre l’investissement initial et les coûts des travaux.
Financement des Opérations
Ces opérations sont généralement finançables par les banques, même pour les expatriés. De nombreux établissements financiers proposent des solutions de prêt adaptées aux non-résidents, facilitant ainsi l’accès à ce type d’investissement.
Les risques et précautions à prendre
Gestion des travaux
L’un des principaux défis pour un expatrié est la gestion des travaux à distance. En passant par un promoteur, ce risque est mitigé, mais il reste essentiel de vérifier la réputation et la fiabilité du promoteur choisi.
Compréhension du marché local
Investir dans l’immobilier nécessite une bonne compréhension du marché local. Les expatriés doivent effectuer une analyse approfondie des zones géographiques ciblées, des perspectives de valorisation et de la demande locative.
Fiscalité complexe
Bien que le déficit foncier offre des avantages fiscaux, la fiscalité immobilière en France peut être complexe, notamment pour les expatriés. Il est fortement conseillé de consulter un conseiller fiscal spécialisé pour optimiser son investissement et éviter les erreurs coûteuses.
Conclusion
Pour les expatriés français, le déficit foncier représente une opportunité intéressante d’investissement immobilier en France, offrant des avantages fiscaux significatifs et permettant de préparer un éventuel retour au pays. En passant par des promoteurs proposant des montages clé en main, l’investissement devient plus accessible et moins contraignant. Toutefois, il est crucial de s’assurer de la compétitivité des prix et de la qualité des travaux pour maximiser les bénéfices de cette stratégie. Avec une approche stratégique et bien informée, l’investissement en déficit foncier peut devenir un pilier solide de la stratégie patrimoniale des expatriés.
Wassila BEN BERKANE
Ingénieure Patrimoniale
