La France reste une destination d’investissement immobilier très prisée des expatriés : ancrage patrimonial, préparation du retour, diversification. mais investir depuis l’étranger suppose de maîtriser quelques points clés — fiscalité des non-résidents, accès au crédit, structure de détention — sous peine de mauvaises surprises.
Quelle structure pour détenir votre bien ?
Trois options existent, avec des implications très différentes :
- détention en direct : simple, adaptée à un ou deux biens.
accès au LNMP réel (déduction des charges et amortissements).
inconvénient : revenus soumis à l’IR+ prélèvements sociaux, transmission complexe. - SCI à l’IR : utile pour la gestion multi-associés et la transmission par parts. mais limitée à la location nue, sans amortissement.
- SCI à l’IS (recommandée avec apport important) : amortissement du bien sur 30 à 40 ans, IS réduit à 15 % jusqu’à 42 500 €, stratégie CCA (compte courant d’associé) puissante pour sortir des fonds sans fiscalité. tenue comptable obligatoire.
Financer votre achat en tant que non-résident
Le crédit immobilier est accessible, mais avec des conditions plus strictes : apport de 20 à 30 %, garantie hypothécaire, taux d’endettement plafonné à 35 %, durée limitée à 15 à 20 ans. Les revenus en devises sont acceptés mais soumis à une décote de change. Les taux actuels oscillent autour de 3,5 % sur 20 ans.
Toutes les banques françaises ne financent pas les non-résidents. Faire appel à un courtier spécialisé expatriés est fortement recommandé. la signature peut s’effectuer à distance via e-notaire.
Stratégie du compte courant d’associé (CCA)
Au sein d’une SCI à l’IS, l’associé peut apporter des fonds en compte courant plutôt qu’en capital. La SCI lui doit cet argent : son remboursement n’est pas un revenu, donc pas d’IR ni de prélèvements sociaux. pas de dividendes = pas de retenue à la source. c’est l’outil idéal pour les expatriés disposant d’un apport conséquent.
Tant que vous pouvez vivre du remboursement de votre CCA, ne distribuez pas de dividendes. La fiscalité ne se déclenche qu’à la distribution ou à la sortie.
Conventions fiscales et double imposition
Pour les revenus immobiliers, la règle est générale : c’est le pays où se situe le bien qui impose. vos loyers et plus-values français sont donc imposés en France (IR minimum 20 % + prélèvements sociaux 17,2 % ; plus-values à 36,2 % avec abattements). Les conventions bilatérales prévoient en général un crédit d’impôt dans votre pays de résidence pour éviter la double imposition.
Certains états imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux. Vérifiez les obligations déclaratives spécifiques à votre pays de résidence — et consultez un spécialiste fiscal local avant d’investir via une SCI.
Fiscalité locative : quel régime choisir ?
Pour les non-résidents, le LMNP en régime réel et la SCI à l’IS sont les deux régimes les plus efficaces : ils permettent tous deux de déduire les amortissements et de réduire significativement la base imposable. Attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LNMP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. la location nue (revenus fonciers) et le micro-bic restent peu optimisés pour les profils avec apport.
Location courte durée : ce qui a changé
La loi Le Meur (2024) a renforcé l’encadrement des locations type Airbnb : déclaration en mairie obligatoire, autorisation de changement d’usage dans les zones tendues, limite de 120 nuits par an pour la résidence principale. Fiscalement, les abattements micro-bic ont été revus à la baisse en 2025 (50 % pour les meublés classés, 30 % pour les non classés). La location meublée longue durée n’est pas concernée et reste à 50 %.
Investir depuis l’étranger sans gestionnaire local expose à des risques réels : vacance locative, impayés, dégradations. une gestion déléguée est indispensable.
Les pièges à absolument éviter
- acheter sans conseil fiscal adapté à sa résidence : chaque convention est différente.
- distribuer des dividendes sans vérifier la retenue à la source : jusqu’à 30 % pour les non-résidents.
- négliger les obligations déclaratives dans son pays de résidence : les pénalités peuvent être très lourdes.
- se lancer en location courte durée sans autorisation : amendes jusqu’à 50 000 €.
- confondre lmnp longue durée et meublé de tourisme : les réformes 2025 ne les traitent pas de la même façon.
Wassila Ben Berkane
Ingénieure Patrimoniale Associée — VIA Gestion de Patrimoine
Spécialiste Expatriés & Non-Résidents
