Dans un contexte économique incertain, de nombreux expatriés cherchent à investir en France sans avoir à gérer un bien au quotidien, tout en conservant une fiscalité optimisée et une certaine utilité sociétale. À ce titre, la résidence de service apparaît comme une solution particulièrement pertinente.
Qu’est-ce qu’une résidence de service?
Il s’agit de logements meublés situés au sein de résidences gérées par des exploitants professionnels, et proposant des services adaptés aux besoins spécifiques de leurs occupants. On distingue plusieurs catégories de résidences :
- Les résidences étudiantes, situées à proximité des campus et pensées pour faciliter la vie des jeunes (internet, laverie, espaces communs).
- Les résidences seniors, qui offrent un cadre sécurisé, confortable et convivial à des personnes âgées autonomes.
- Les résidences d’affaires, conçues pour accueillir des professionnels en mobilité temporaire.
- Les résidences de tourisme, situées dans des zones attractives, avec des services para-hôteliers.
Donner du sens à son investissement
En optant pour ce type d’actif, l’investisseur participe à répondre à des besoins sociétaux concrets :
- Loger des étudiants dans un contexte de pénurie immobilière.
- Offrir des solutions intermédiaires pour le bien-vieillir.
- Accompagner la mobilité professionnelle et soutenir le tourisme structuré.
Un investissement en résidence de service, c’est donc aussi un choix d’impact, qui concilie performance patrimoniale et utilité sociale.
Un cadre fiscal avantageux
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet d’amortir comptablement le bien (hors terrain), ce qui réduit fortement l’imposition sur les loyers perçus.
Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, cet amortissement n’est pas repris à la revente, ce qui constitue un avantage rare et précieux.
Exemple : un bien de 180 000 € (dont 150 000 € amortissables) permet de déduire environ 6 000 € par an, rendant les loyers peu voire non imposés, en fonction de la situation de l’investisseur.
Une visibilité locative sur le long terme
En signant un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitant, l’investisseur bénéficie d’un loyer contractuel versé de manière régulière, indépendamment de l’occupation réelle du logement. Le gestionnaire prend en charge la location, l’entretien, la maintenance et les éventuels changements de locataire. C’est un véritable confort pour les expatriés qui n’ont pas la possibilité de gérer un bien à distance.
Des revenus qui évoluent avec le temps
Les loyers perçus dans le cadre de ces baux sont indexés sur des indices comme l’IRL ou l’ICC. Cela permet une revalorisation annuelle, en lien avec l’inflation. Le revenu locatif conserve ainsi son pouvoir d’achat au fil du temps, un point particulièrement intéressant pour les non-résidents qui souhaitent sécuriser une rente stable en euros.
Une fiscalité adaptée aux non-résidents
Les expatriés restent soumis à l’impôt français sur les revenus immobiliers perçus en France. Néanmoins, le régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au réel, associé aux conventions fiscales internationales, permet souvent de réduire considérablement, voire d’annuler cette imposition. Dans certains cas, l’investisseur peut également être exonéré de CSG-CRDS, selon le pays de résidence.
Une revente facilitée par la qualité du produit
Un bien en résidence de service correctement entretenu, situé dans une zone dynamique, et ayant profité de revalorisations de loyers successives, offre un rendement supérieur à celui d’un bien neuf. Cela en fait un produit attractif pour les futurs investisseurs en LMNP. De plus, l’absence de reprise de l’amortissement permet de bénéficier d’une plus-value nette en cas de cession.
Des points de vigilance à ne pas négliger
Comme tout investissement, celui-ci nécessite une analyse rigoureuse :
- Le choix du gestionnaire est fondamental : solidité financière, réputation, taux de remplissage des résidences.
- La rigidité du bail : bien qu’avantageux sur le plan sécuritaire, il limite toute souplesse d’utilisation personnelle du bien.
- Les charges de copropriété : certaines peuvent rester à la charge du propriétaire, notamment les gros travaux.
- La revente : bien que facilitée par la rentabilité, elle dépend du maintien de la qualité locative et de la durée restante du bail.
La résidence de service est aujourd’hui l’un des rares produits immobiliers à offrir à la fois un revenu sécurisé, une fiscalité allégée, une gestion entièrement déléguée, et une dimension sociale réelle.
Pour un expatrié, c’est une manière efficace de conserver un ancrage patrimonial en France, de percevoir un revenu en euros, et de contribuer à des solutions concrètes face aux enjeux de logement.
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à solliciter un professionnel du patrimoine afin d’étudier les options les plus adaptées à votre profil et à vos objectifs.
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