Depuis plus d’un an l’accession à la propriété en France pour les particuliers se complique, notamment à cause des difficultés à obtenir un financement bancaire. Les taux des prêts immobiliers poursuivant leur ascension, les critères de taux d’endettement, d’apport personnel, durée de financement, et de dépassement des taux d’usure ont mis de côté un certain nombre de projets de candidats à l’acquisition immobilière en France.
Cette situation est d’autant plus prégnante pour les non-résidents. En effet, habituellement déjà, les banques sont plus réticentes à prêter aux clients ne résidant pas sur le territoire national. Apport personnel supplémentaire, taux de crédit plus élevé, refus d’assurance ou surprime, durée de prêt réduite, refus de cautionnement … nombreuses sont les contraintes appliquées sur ces demandes de financement, qui amènent parfois tout simplement à des refus de crédits.
Réticence des banques
Difficultés de traitement administratif du dossier de prêt
Octroyer un crédit immobilier à une personne dont le lieu de résidence n’est pas en France est différent en termes de procédures. Notamment pour le suivi du prêt et des remboursements : le banquier devra faire plus d’efforts pour traiter ce dossier. Les délais de traitement peuvent être plus importants, car l’éloignement impacte les échanges (décalage horaire pour la communication, signature des documents à distance si cela est autorisé dans leurs procédures, authentification des signatures sinon …).
Le dossier de financement pour un client non-résident est différent de celui d’un résident, il ne s’agit pas d’un dossier « classique » et les documents qui constituent le dossier ne sont pas les mêmes. Par exemple, dans certains pays il est parfois difficile d’obtenir une attestation de résidence fiscale, des bulletins de salaires, ou même des justificatifs fiscaux.
La banque exigera aussi que les documents soient traduits (en français, l’anglais est parfois toléré). Il faudra alors trouver un traducteur, aux frais de l’emprunteur.
Les difficultés réglementaires
Le lieu d’expatriation conditionne souvent l’accès au prêt immobilier. En effet, même s’il n’y a pas véritablement de restriction géographique d’un point de vue légal, les banques adaptent les conditions d’octroi de crédit immobilier selon le pays de résidence du demandeur pour des raisons de risque de conformité.
Par exemple, un accord spécial, nommé FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), a été signé entre les États-Unis et de nombreux pays (dont la France) pour faciliter les échanges de renseignements bancaires et fiscaux entre les deux pays. Cette règlementation responsabilise les établissements financiers qui ont des clients résidant aux Etats-Unis vis-à-vis de l’administration fiscale de ce pays. Par conséquent, de nombreux établissements préfèrent simplement refuser l’ouverture de comptes et l’octroi de prêts à des résidents aux USA.
Également, les expatriés qui vivent dans des pays fiscalement non-coopératifs (PNC) sont rarement accompagnés par les banques dans leurs projets immobiliers car il est difficile pour les banques de d’avoir foi dans les informations bancaires et la légalité des revenus de la personne qui souhaite obtenir un crédit. L’absence de convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut aussi être un frein à l’obtention de financement. Certains pays, traversant une crise géopolitique par exemple, peuvent être aussi temporairement exclus par les banques. Ces restrictions sont un moyen pour les établissements bancaires de se prémunir notamment contre le blanchiment d’argent ou la fraude fiscale.
Les risques supplémentaires pour la banque
Un des principaux risques pour la banque est la difficulté d’appréhender le patrimoine situé à l’étranger en termes de garantie de l’emprunteur. La domiciliation du salaire sur le compte bancaire de la banque prêteuse, qui est souvent exigée par la banque d’un résident en France, est parfois impossible pour un non-résident.
Par ailleurs, bon nombre d’expatriés perçoivent leurs revenus dans une autre devise que l’Euro. Ainsi, si le dossier respecte le taux d’endettement légal de 35% lors de l’octroi du prêt, ce taux peut évoluer dans les temps à cause de l’évolution des devises. En d’autres termes, l’emprunteur peut rencontrer des difficultés financières à rembourser son prêt en Euros plus tard si la devise de ses revenus chute.
Par ailleurs, concernant le taux d’endettement, certaines banques étudieront celui-ci non seulement au regard de la situation actuelle de l’emprunteur mais aussi en cas de retour en France dans les années suivantes (et la perte d’éventuelles primes d’expatriation et avantages).
Autre point de vigilance des banques : le type de contrat de travail ou d’expatriation. C’est particulièrement le cas pour les expatriés salariés en droit local du pays d’expatriation. Certains pays notamment n’autorisent pas les étrangers à signer de CDI, mais des CDD limités à la durée de leur permis de travail. La banque considérera cette situation comme un risque supplémentaire, d’autant plus que de nombreux pays n’offrent pas de système d’assurance-chômage aussi sécurisant que celui de la France. A l’inverse, un salarié détaché à l’étranger par son employeur, qui bénéficie de la protection sociale française, aura plus de facilité à obtenir des financements.
Une préparation indispensable
Les démarches pour un non-résident pour obtenir un financement bancaire peuvent donc s’avérer longues et fastidieuses. Malgré tout, même si la procédure est incertaine, avec une bonne préparation il est possible d’obtenir des financements immobiliers.
En prenant en compte les différents éléments d’appréciation de la banque, il est possible de présenter au mieux le dossier de prêt pour anticiper les difficultés ; mieux le dossier sera préparé en amont et plus les chances d’obtenir un financement seront élevées. Par exemple, si l’épargne et les revenus de l’emprunteur sont à l’étranger, la banque accueillera plus favorablement un candidat à l’emprunt qui propose de déposer de l’épargne sur ses comptes. Autre exemple, un expatrié avec un contrat local devra mettre en avant son profil professionnel, expérience et capacité à travailler dans le temps et le profil de l’employeur.
Conserver une bonne relation avec une ou plusieurs banques en France, est un avantage indéniable car ces derniers auront déjà un historique relationnel avec le futur emprunteur. Préparer ensuite le projet en interrogeant la banque pour connaitre ses critères d’octroi pour les non-résidents est aussi une étape préalable indispensable.
Il est également possible de faire appel à des courtiers spécialisés en crédit immobilier pour les expatriés, qui ont une expérience sur la préparation du dossier de prêt et sont en contact avec les établissements bancaires qui accueillent le plus favorablement ce type de dossiers. Ce qui permet à l’investisseur de ne pas avoir à faire « le tour des banques », qui peut s’avérer une étape fastidieuse.
Les projets immobiliers pour les expatriés et non-résidents ont donc leurs propres critères en termes de montant de financement, apport, assurance de prêt, et de taux d’intérêt.
Sébastien Pollet
Conseiller des Français de l’étranger pour la circonscription du Vietnam