L’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société présente plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal, patrimonial et en termes de gestion. Pour les Français à l’étranger, cette option peut être particulièrement intéressante selon leurs objectifs et leur situation. Voici les principaux bénéfices et les points de vigilance à considérer.
Les avantages d’un achat immobilier via une société
Optimisation fiscale
L’utilisation d’une structure sociétaire permet de réduire la charge fiscale liée à l’acquisition et à la gestion d’un bien immobilier :
- Déductibilité des charges : avec une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), de nombreuses dépenses sont déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.), réduisant ainsi la base imposable.
- Amortissement du bien : contrairement à une détention en direct, une SCI à l’IS peut amortir la valeur du bien sur plusieurs années, diminuant ainsi le montant des bénéfices imposables.
- Taux d’imposition réduit : le taux d’IS étant fixé à 25 % en 2024, il peut être plus avantageux que les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu pour les expatriés fortement imposés en France.
Gestion patrimoniale et transmission
- Facilitation de la succession : une SCI permet une transmission progressive des parts sociales aux héritiers, optimisant ainsi la fiscalité (abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
- Maintien du contrôle familial : le gérant de la SCI peut conserver le pouvoir de gestion tout en cédant progressivement les parts aux enfants.
Protection du patrimoine personnel
- Limitation de la responsabilité : contrairement à une acquisition en nom propre, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant ainsi le patrimoine personnel en cas de difficultés.
- Prévention des conflits : dans le cadre d’un achat à plusieurs, la SCI établit des règles claires de gestion et d’occupation du bien, évitant ainsi les litiges liés à l’indivision.
Optimisation de la gestion locative
- Déficits reportables : une SCI à l’IS permet d’imputer les déficits sur les exercices suivants, alors que la détention en direct limite cette option.
- Facturation de services : certaines structures (notamment les SAS) permettent de facturer des prestations à la société, facilitant ainsi la gestion financière.
Financement et regroupement de patrimoine
- Accès à de meilleures conditions de crédit : les banques considèrent souvent qu’une SCI à l’IS présente un risque moindre grâce à l’amortissement comptable du bien et à la stabilité fiscale.
- Simplification de la gestion d’un portefeuille immobilier : posséder plusieurs biens au sein d’une même société facilite leur administration et la mutualisation des coûts.
Les limites et inconvénients à considérer
Malgré ses nombreux avantages, la détention d’un bien via une société présente certaines contraintes :
- Frais et obligations administratives : la création et la gestion d’une société impliquent des coûts (constitution, comptabilité, assemblées générales, déclarations fiscales).
- Taxation à la revente : une SCI à l’IS est soumise à l’impôt sur les sociétés sur les plus-values, sans bénéficier des abattements pour durée de détention disponibles pour une détention en direct.
- Complexité juridique : une mauvaise gestion des statuts ou de la fiscalité peut avoir des conséquences défavorables.
Cas particulier : acheter pour y résider dans quelques années
Si votre objectif est d’acquérir un bien locatif qui deviendra votre résidence principale à moyen terme, l’achat en société peut être désavantageux. En effet, la détention d’une résidence principale via une SCI ou une SARL empêche de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et protections juridiques :
- Exonération des plus-values de cession : applicable uniquement en détention directe.
- Abattements sur l’IFI et les droits de succession : perte des réductions de 30 % sur l’IFI et de 20 % sur les droits de succession.
- Protection du logement familial : certains dispositifs protègent les conjoints survivants en cas de décès, ce qui n’est pas applicable si le bien est détenu en société.
- Droit viager et temporaire au logement : perdu en cas de détention via une société.
- Difficultés d’accès à certains financements et épargnes : certains prêts et dispositifs d’épargne destinés à la résidence principale ne sont pas accessibles.
Conclusion
L’achat immobilier via une société offre de nombreux avantages en termes de fiscalité, de gestion et de transmission, ce qui peut être particulièrement pertinent pour les expatriés. Toutefois, si le bien est destiné à devenir votre résidence principale à moyen terme, la détention en direct reste généralement plus avantageuse. Une étude personnalisée s’impose donc avant de faire votre choix.
Compte tenu des enjeux fiscaux, patrimoniaux et successoraux, il est fortement recommandé de se faire conseiller par un expert en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste. Ces professionnels vous aideront à choisir la meilleure structure en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Wassila BEN BERKANE
Ingénieure Patrimoniale
