Pierre Bigot, représentant ASFE à Malte, est engagé bénévolement depuis des années dans la résolution de litiges entre locataires et propriétaires. Les escroqueries immobilières sont de plus en plus fréquentes à Malte en raison de l’afflux d’étudiants venant y apprendre l’anglais. Il nous donne quelques conseils conseils précieux pour éviter les contentieux et les fraudes lors de la location d’un bien à Malte.
Contrat de location et enregistrement
Tout d’abord, il est crucial de commencer par vérifier que le contrat de location, qu’il soit de courte ou de longue durée, soit enregistré auprès de la Housing Authority dans les 10 jours suivant sa signature par le propriétaire. En cas de défaut d’enregistrement, le locataire peut effectuer cette démarche et demander le remboursement des frais lors du prochain paiement de loyer. Un contrat non enregistré auprès de la Housing Authority par le propriétaire est dépourvu de validité juridique.
Il est essentiel de vérifier l’absence de clauses illégales dans le contrat, telles que des heures d’entrée et de sortie, des frais supplémentaires pour les invités, des paiements autres que le loyer ou la caution, ou encore une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer.
Les logements de courte durée sont destinés aux non-résidents travaillant à Malte pendant une période de 6 mois ou moins, aux étudiants non-résidents venant étudier à Malte pour une durée de 6 mois ou moins, aux résidents nécessitant un logement alternatif pour une période de 6 mois ou moins, ainsi qu’aux non-résidents cherchant un logement pour une durée de 6 mois ou moins sans intention de s’établir à Malte.
Pour les logements de vacances, une licence délivrée par la Malta Tourism Authority (MTA) est obligatoire. Seuls les touristes ou les étudiants en stage ou en cours de langue peuvent bénéficier de ce type d’hébergement.
La proposition d’une colocation sans contrat ou sans l’information du propriétaire présente des risques significatifs, car elle prive le locataire de toute protection contractuelle et peut entraîner une expulsion judiciaire demandée par le propriétaire. De plus, la sous-location sans autorisation peut entraîner une amende pouvant atteindre 10 000 EUR.
Pendant la durée du contrat, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. En cas de renouvellement ou de non-renouvellement du contrat, le propriétaire doit informer le locataire trois mois à l’avance. Toute augmentation du loyer est limitée à 5%. Il est important de noter qu’un contrat de courte durée ne peut pas être renouvelé.
Charges locatives et états des lieux
En ce qui concerne les charges, elles doivent être facturées au tarif résidentiel le moins élevé. Le propriétaire doit remplir le formulaire H lors de la signature du contrat, tandis que le formulaire N permet de vérifier les factures impayées du propriétaire et doit également être rempli lors de la signature du contrat.
Les charges des parties communes doivent être incluses dans le loyer et ne peuvent pas être demandées en tant que deuxième caution. De plus, la caution ne peut pas servir à payer le dernier loyer.
Il est possible de mettre les compteurs d’eau et d’électricité à son nom temporairement en remplissant le formulaire F2 et en versant un dépôt de garantie de 466 EUR, ainsi qu’un paiement de 50 EUR pour les frais de transfert. Les charges doivent être payées sur présentation des factures officielles d’ARMS. Il est également possible d’estimer sa consommation mensuelle en relevant les compteurs sur le site d’ARMS.
Un état des lieux avec des photos du logement doit être réalisé à l’arrivée et au départ afin de documenter d’éventuels dommages et d’éviter des accusations de dégradations lors de la restitution du logement. Le dépôt de garantie doit être équivalent au montant du loyer, et une double caution n’est pas légale. Cependant, si le locataire décide de ne pas occuper le logement réservé, le remboursement du dépôt de garantie peut être difficile.
Des délais d’occupation minimum et de préavis doivent être respectés. Pour les contrats de courte durée, le temps minimum d’occupation est d’un mois avec un préavis d’une semaine, tandis que pour les contrats de moins de deux ans, le temps minimum est de six mois avec un préavis d’un mois. Le préavis doit être envoyé par courrier recommandé au propriétaire, faute de quoi le dépôt de garantie ne sera pas restitué.
Expulser un locataire sans autorisation judiciaire peut entraîner des conséquences graves pour le propriétaire, puisque cette action est considérée comme illégale et constitue une infraction criminelle selon l’article 85 du code criminel. Seul un procès peut justifier une expulsion légale.
Depuis quelques années, les fraudeurs ont ainsi identifié Malte comme un terrain propice aux arnaques. Un article dans la presse locale est disponible pour prévenir ces escroqueries: https://lovinmalta.com/news/scammers-targeting-french-people-moving-to-malta-by-pretending-to-be-landlords-and-robbing-their-deposits/
