Démarches et formalités pour acheter un bien immobilier en Espagne

Lors d’un achat immobilier en Espagne il y a plusieurs étapes à franchir et des formalités sont à effectuer. ll faut être vigilant à chaque démarche, depuis la réserve jusqu’à la signature de l’acte de vente devant notaire.

Le NIE

La législation espagnole rend obligatoire l’obtention du NIE pour tous les étrangers qui veulent acheter un appartement ou une maison en Espagne. C’est un numéro d’identification étranger. On peut facilement en faire la demande en ligne ici.

Ce document est obligatoire pour signer l’acte d’achat immobilier ou pour ouvrir un compte bancaire de « non-résident ». Pour ouvrir un compte en Espagne, munissez-vous également de votre NIF (numéro d’identification fiscale à 13 chiffres), la banque vous le demandera en plus de votre NIE, passeport ou carte d’identité.

La Réserve (La Reserva)

Après avoir vu et comparé plusieurs biens immobiliers en Espagne, vous avez trouvé l’appartement qui vous intéresse et vous êtes parvenu à un accord sur le prix avec le vendeur, il faut alors « sceller » l’opération. Pour cela, on « réserve » le logement moyennant le paiement d’une somme minima (entre 1000 et 4000 euros, selon le prix du bien souhaité), ce qui engage le vendeur à ne pas proposer l’appartement à un autre acheteur en attendant le compromis de vente.

Les vérifications

Avant de finaliser une vente il faut vérifier que les documents sont conformes avec le bien immobilier que vous souhaitez acheter en Espagne (permis de construire, IBI à jour, certificat d’enregistrement de la propriété, licence de première occupation du logement, certificat d’habitabilité , etc…).

Le compromis de vente (El Contrato de Arras o El Contrato de Compraventa)

Tous les détails de l’opération en vue d’acheter un bien immobilier en Espagne ainsi que les clauses indispensables doivent être rédigés sur la promesse de vente.

L’Acte de Vente devant Notaire (La Escritura Pública)

: C’est l’acte authentique d’achat en Espagne. Les arcanes de l’administration sont bien différentes des nôtres, et il ne faut surtout pas miser, comme en France, sur le notaire. En Espagne, la fonction du notaire se limite le plus souvent à authentifier les signatures, le règlement financier vendeur/acheteur et les termes de l’accord. Toutes les autres démarches, en amont ou en aval incombent à l’acheteur qui est seul responsable de son achat. Il faudra obligatoirement présenter son NIE.

Impôts et taxes

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne entraine un certain nombre d’impôts et de taxes qui peuvent différer d’une région à l’autre.

La Taxe sur le Transfert des Patrimoines (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -ITP).

Elle correspond à 8 % environ du prix de vente à prévoir pour la signature devant un notaire. Elle concerne les achats dans l’ancien. Cette taxe est redevable dans les 30 jours ouvrés qui suivent l’achat du bien. (Cet impôt a été revu à la baisse en Andalousie récemment et est de 7%).

La Taxe sur les Documents Juridiques (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados -AJD).

Variant de 0,5% à 1,5%, cet impôt taxe les actes juridiques selon 3 types de documents : les documents notariés, les document mercantiles et les documents administratifs. Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison en Espagne, la taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien immobilier au registre de la Propriété.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Elle correspond à 10% environ du prix de vente à prévoir pour la signature devant notaire. Elle concerne uniquement les achats dans le neuf. On entend par “neuf “ un bien que l’on achète directement au promoteur après sa construction ou sa réhabilitation. Cette taxe constitue la partie la plus onéreuse des frais d’achat d’un bien immobilier en Espagne dans le neuf. La TVA immobilière en Espagne est payée par l’acheteur au vendeur au moment de la vente puis le vendeur effectuera le dépôt de la TVA auprès des finances publiques.

La Taxe Foncière (Impuesto sobre Bienes Inmeubles – IBI)

C’est une taxe annuelle. Concrètement, la base d’imposition de l’IBI se calcule en fonction de la valeur cadastrale de l’immobilier, c’est-à-dire que chaque conseil municipal calcule le taux d’imposition en appliquant un pourcentage. Cela dépend de la nature de l’habitation, de sa valeur et des critères précis établis par chaque commune (entre 150 euros et 2000 euros).

Les Frais divers Impôt en Espagne

En tant que propriétaire d’un bien immobilier vous devez prévoir certains coûts comme l’assurance habitation, les contrats de gaz, d’eau et d’électricité, les charges de copropriété (gastos de comunidad), et les frais de gestion locative.

Il est préférable de passer par une agence immobilière ou par un avocat pour réaliser toutes ces étapes.

Marie Angélique Dubois, Représentant ASFE à Cadix en Andalousie (Espagne)